Überschätzen wir die eigene Immobilie? – Experte warnt: Die meisten Immobilienverkäufer rechnen sich ihr Häuschen schön

Eigenheimkäufer sollten sich von der Illusion verabschieden, dass ihre Immobilie eine sehr rentable Langfristinvestition sein wird. Auch das außergewöhnlich niedrige derzeitige Zinsniveau dürfte an diesem Sachverhalt für den typischen Haushalt nichts ändern.

Dafür gibt es mehrere Gründe: Zum einen ist angesichts der Fundamentaldaten, darunter das hohe Mieterschutzniveau in Deutschland und die hierzulande regulatorisch bedingt hohen Baukosten, nicht damit zu rechnen, dass langfristig betrachtet künftige Wertsteigerungen nennenswert höher sein werden als in den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten. Ferner ist das das Bewertungsniveau in mehreren attraktiven Großstädten schon heute blasenverdächtig, was vor wenigen Wochen auch die Bundesbank zum ersten Mal bestätigte. Die Kehrseite dieser hohen Preise sind niedrige Mietrenditen. Will heißen, dass gerade bei den attraktiven Eigenheimobjekten die eingesparte Miete als zentraler Renditebestandteil prozentual besonders schwach ist.

 

Wie die Zinsen wirken

Auch dürften die heutigen Tiefstzinsen nicht für immer so tief bleiben. Wenn sie steigen, könnte das den allgemeinen Immobilienmarkt ungünstig beeinflussen, selbst wenn sich der einzelne Haushalt heute eine 15-jaehrige Zinsbindung sichert.

Eine angemessene alternative Vermögensbildungsform sollte ungefähr den gleichen Risikograd haben wie kreditfinanzierte Wohnimmobilien. Das gilt für das in der Tabelle genannte 50/50-Portfolio aus westeuropäischen Aktien und mittelfristigen deutschen Staatsanleihen. Ein solches passives Buy-and-Hold-Portfolio aus simplen Indexinvestmentfonds dürfte langfristig gesehen für den typischen Mieterhaushalt in Deutschland – so wie auch den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten – eine höhere Rendite aufweisen als ein Eigenheim, vorausgesetzt der Mieter ist diszipliniert genug, genauso viel zu sparen wie ein Eigenheimhaushalt, der seinen Kredit über 25 Jahre hinweg tilgt.

Immobilienkäufer liegen häufig falsch

Oft hört man von Eigenheimbesitzern, die mit diesen Daten konfrontiert werden: „Das ist ja alles gut und schön aber ich kaufe mir halt keine durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Immobilie.“ Klingt zwar vernünftig aber nach Adam Riese muss für jeden, der es über den Renditemittelwert schafft, ein anderer existieren, der darunterliegt. Bezogen auf den Schulunterricht könnte man sagen: Und wenn die Eltern es noch so sehr wollen, nicht alle Kinder können und werden in der oberen Leistungshälfte der Klasse liegen.

Homepage:

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Experte besorgt – “Der Immobilienmarkt hat sich nach Merkels ’Wir schaffen das’ verändert”

Die Flüchtlingskrise könnte die Wohnsituation in Deutschland stark beeinträchtigen, gleichzeitig betet der Markt noch viele Chancen. Welche das sind, erklärt Bernd Leutner, Geschäftsführer des Hamburger Forschungsinstituts F+B im Gespräch mit FOCUS Online.

FOCUS Online: In Deutschland herrscht ein Immobilienboom, viele Städte sind nicht nur für Mieter, sondern auch für Käufer unbezahlbar geworden. Geht das 2016 so weiter?

Bernd Leutner: Dieser Eindruck trügt. Der größte Preisanstieg bei den Mieten ist vorbei. Sie sind bei der Neuvermietung nur noch um 2,4 Prozent gestiegen, bei den Bestandsmieten im letzten Jahr nur noch um 1,1 Prozent. Die Preise für Mehrfamilienhäuser haben ihre Obergrenze schon zu Jahresbeginn 2015 erreicht. Seitdem steigen sie nur noch moderat.

Die Preise für Einfamilienhäuser sind hingegen bundesweit gegenüber dem Vorjahr im Schnitt um 4,9 Prozent gestiegen und die für Eigentumswohnungen um 5,7 Prozent. Das Preisniveau steigt insbesondere in den Metropolen selbst, aber auch in deren Umland überdurchschnittlich an. Unser F+B Wohnindex Deutschland zeigt,  dass insbesondere die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und damit die Preise noch stark ansteigen.

FOCUS Online: Warum sind die Preise überhaupt so stark gestiegen?

Bernd Leutner: Das liegt einerseits an der Kapitalmarktsituation. Die Anlagenzinsen sind weiter gesunken. Die Investition in Immobilien ist damit deutlich attraktiver für die Verbraucher. Zugleich zieht es immer mehr Menschen vom Land in die Stadt. Das Angebot in den Metropolen hat sich zwar erhöht, reicht aber nicht aus. Somit steigen die Preise für Neubauten und für Bestandsobjekte.

 

FOCUS Online: Also sprechen wir doch über einen Immobilienboom?

Bernd Leutner: Ich wäre vorsichtig mit solchen Formulierungen. Ja, wir stellen einen deutlichen Preisanstieg in vielen Städten fest. Aber dies ist ein rein großstädtisches Phänomen. In den Metropolen Berlin, Hamburg und München stiegen die Preise für Eigentumswohnungen erheblich an. Dennoch können wir nicht allgemein von einer Preisexplosion sprechen. In Dortmund und Bremen ist der Anstieg zum Beispiel eher moderat.

Wir müssen jedoch klar differenzieren. In den Großstädten gibt es vermehrt Käufer, die eine Immobilie als Anlage suchen. Das sind hauptsächlich Eigentumswohnungen. Im Umland sind hingegen Ein- oder Zweifamilienhäuser gefragt – für den Eigenbedarf oder als Sachwert. Da die Nachfrage abseits der Metropolen aber weniger stark ist, zeigen die Preise hier insgesamt nur eine leicht steigende Tendenz.

Steigende Preise 2016 – Immobilien bleiben sichere Anlage

FOCUS Online: Wie werden sich die Preise im kommenden Jahr entwickeln?

Bernd Leutner: Angesichts der hohen Nachfrage durch vermehrte Zuwanderung rechnen wir weiterhin mit steigenden Preisen. Auch wenn die EZB ihre Zinsen erhöht, bleibt die Immobilie eine sichere Investition und wird entsprechend gefragt sein.

Surftipp: Sie wollen ein Haus bauen? So viel können Sie sich leisten

FOCUS Online: In welchen Städten lohnt sich auch 2016 noch eine Investition?

Bernd Leutner: Unser F+B Wohn-Index Deutschland zeigt, dass der sogenannte Vervielfältiger – also das Verhältnis der Preise von Eigentumswohnung im Verhältnis  zur Jahresmiete – in Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt sehr viel günstiger ist als in Berlin oder Hamburg. Weil wir in diesen Städten in den nächsten Jahren eine stärkere Entwicklung der Mietpreise sehen, lohnen sich dort Immobilien als Kapitalanlagen.

Angesichts der Flüchtlingskrise fünf zentrale Fragen offen

FOCUS Online: Wird das die Wohnungsnot in Deutschland lindern?

Bernd Leutner: Nur langsam. Die Wohnungsnot ist in den Metropolen massiv. Und sie wird eher schlimmer. Es gibt in der Immobilienbranche einen Markt vor und nach dem 4. September 2015. Das war der Tag an dem die Bundeskanzlerin gesagt hat: „Wir schaffen das.“

Die Bundesregierung muss klare Antworten auf wichtige Fragen der Flüchtlingspolitik liefern. Nur dann lässt sich überhaupt der Wohnungsbedarf für die nächsten Jahre exakt prognostizieren.

FOCUS Online: Welche Faktoren muss die Immobilienwirtschaft dafür kennen?

Bernd Leutner: Wir müssen auf fünf zentrale Fragen Antworten haben: Wie viele Flüchtlinge kommen, wie viele bleiben und wie viele letztendlich bleiben können und dies auch wollen. Außerdem muss die Bundesregierung Zahlen vorlegen, wie viele Familienmitglieder nachkommen dürfen und wo sie alle leben und wohnen sollen.

Schließlich ist bedeutsam, welche Wohnungen benötigt werden. Werden eher kleinere Wohnungen nachgefragt oder besteht ein Bedarf an größeren Wohnungen?

 

FOCUS Online: Und wenn die Wohnungswirtschaft das weiß, werden dann rasch genügend Wohnungen geschaffen?

Bernd Leutner: Nein. Das dauert Jahre. Doch mit jedem Tag, der verstreicht, wird die Lage schwieriger. Wenn nicht bald Antworten kommen, könnte die Flüchtlingskrise tatsächlich die Wohnungsnot verschlimmern.

Bisher haben wir nur Schätzungen. Mal sind es 850.000 Flüchtlinge dann eine Million. Wie viele davon sind in Normalwohnungen unterzubringen? Wo werden sie arbeiten? Wo sollen sie wohnen?

FOCUS Online: Und diesen Schätzungen trauen Sie nicht?

Bernd Leutner: Das sind eben Schätzungen. Wir wissen aus den internationalen Statistiken, dass syrische Familien im Schnitt vier Kinder haben. Wie wird sich das auswirken,  wenn die in Zwei-Zimmer-Wohnungen unterkommen sollen?

Überhaupt läuft die Verteilung der Flüchtlinge komplett am Wohnungsmarkt vorbei. Der Königsteiner Schlüssel zur Verteilung auf die Bundesländer folgt rein der Bevölkerungsverteilung und den Steuereinahmen und berücksichtigt etwa überhaupt nicht die Anzahl der leerstehenden Wohnungen in einer Region.

Einige Standorte mussten deshalb bereits mehr Flüchtlinge aufnehmen, als der Wohnmarkt hergibt. Andere hätten sogar noch Kapazitäten frei.

So schätzen wir, dass in den meisten ostdeutschen Bundesländern, aber auch etwa im Saarland rd. 8 Prozent der Wohnungen leer stehen. Dort könnte man viele Flüchtlinge problemlos unterbringen.

 

Zur Internetseite:

http://www.focus.de/immobilien/kaufen

Die wichtigsten Tier-Urteile – Diese Rechte haben Tierbesitzer wirklich

1. Rund um den Mietvertrag

Vermieter dürfen nicht generell im Mietvertrag festschreiben, dass „die Haltung jeglicher Tiere genehmigungspflichtig ist“. Ein Verbot in dieser Absolutheit ist ungültig – und ermöglicht es Mietern damit, auch große Tiere in der Wohnung zu halten. (Amtsgericht Köln, Aktenzeichen 213 C 169/96)

Unterläuft Vermietern kein solch grober Schnitzer, dürfen sie die Haltung großer Tiere in der Wohnung untersagen. Nicht verbieten dürfen sie jedoch Kleintiere, also all jene Tiere wie Hamster, Wellensittiche oder Goldfische, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 340/06)

2. Exotische Tiere

Wenn Kleintiere generell erlaubt sind, muss der Vermieter auch Hausschweine zulassen. (Amtsgericht Berlin, Aktenzeichen 17 C 88/00) Das Gleiche gilt für Leguane. (Amtsgericht Köln, Aktenzeichen 205 C 130/83)

Selbst Vogelspinnen sind erlaubt, da ihr Gift nicht gefährlicher sei als das einer Biene, erklärten die Richter. (Verwaltungsgericht Ansbach, Aktenzeichen 5 K 682/97).

Giftige Krustenechsen dürfen hingegen nicht in der Wohnung gehalten werden. (Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Aktenzeichen 8A 121/10)

 

3. Wohnungszwang oder freie Bewegung?

Nachbarn dürfen Katzenbesitzern nicht verbieten, ihre Katze aus dem Haus zu lassen. Im Streitfall forderte ein Paar von seinen Nachbarn, die Katze zu gewissen Zeiten in der Wohnung zu lassen, um die eigenen Meerschweinchen zu schützen. Das Gericht entschied jedoch: In einer Einfamilienhausgegend sei es normal, dass Katzen zu jeder Zeit frei herumliefen – Meerschweinchen jedoch nicht. (Amtsgericht Köln, Aktenzeichen 134 C 281/00)

Meerschweinchen oder Kaninchen dürfen aber in Käfigen im Garten gehalten werden – allerdings nur dann, wenn die großen Käfiganlagen mindestens drei Meter Abstand zum nächsten Grundstück halten. (Verwaltungsgericht Münster, Aktenzeichen 2 K 1015/13)

Übrigens: Vermieter dürfen ihren Mietern nicht kündige, wenn diese ungefragt eine Katzenklappe in die Tür einbauen – und das selbst dann nicht, wenn die Tierhaltung im Mietvertrag ausdrücklich verboten ist. Dennoch kann der Vermieter Schadensersatz für die Tür fordern. (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Aktenzeichen 9 C 619/03)

Ursprünglich veröffentlicht:

www.focus.de/immobilien/mieten

Spenden absetzen, Wohnung vermieten, Zuschuss kassieren – Wie Sie Flüchtlingen helfen und dabei auch noch Geld verdienen können

Der Flüchtlingsstrom nach Deutschland ist ungebrochen. Die Erstaufnahmeeinrichtungen kommen an ihre Grenzen und die Kommunen suchen nach neuen Unterkünften. Doch nicht jeder Wohnraum kommt in Frage. Eine Übersicht:

Anerkannte Flüchtlinge

Privatleute können am einfachsten an bereits anerkannte Flüchtlinge mit Bleiberecht Wohnungen vermieten. „Ob Flüchtling oder nicht, ein Mietvertrag ist immer eine privatrechtliche Angelegenheit“, erklärt eine Sprecherin des deutschen Städtetages.

Diese Flüchtlinge haben für die Miete den Hartz-IV-Regelsatz zur Verfügung.

Beispiel:

In München liegt der Regelsatz für die Kaltmiete einer 65-Quadratmeter-Wohnung für zwei Personen bei 732 Euro. Für 50 Quadratmeter werden nicht mehr als 610 Euro gezahlt.

In Köln sind die Obergrenzen deutlich niedriger: Hier werden höchstens 412 Euro für 50 Quadratmeter und 535 Euro für 65 Quadratmeter gezahlt.

Haben die Flüchtlinge ein eigenes Einkommen, gelten keine Obergrenzen – außer natürlich dem Limit durch die Mietpreisbremse.

Asylbewerber

Wurde den Asylbewerbern noch kein Bleiberecht zugesprochen, können Privatleute nur in Ausnahmefällen Unterkünfte anbieten, erklärt die Sprecherin des Deutschen Städtetags. Erst wenn die Stadt keine eigenen Gebäude wie Schulen oder ehemaligen Behörden mehr findet, greift sie auf Privatunterkünfte zurück. „Einige Bürgermeister haben ja bereits Aufrufe gestartet.“ In diesem Fall könnten Privatleute sich melden und mit der Stadt einen Vertrag abschließen. Die Kommune sucht dann auch die zukünftigen Mieter aus. Der Vermieter hat dabei nur noch ein eingeschränktes Vetorecht. Wie hoch die Miete ist, regelt jede Stadt für sich. 

Surftipp: Die Stadt München sucht wie viele andere Städte laufend Unterkünfte für Asybewerber. Weitere Informationen gibt es hier.

Flüchtlinge privat aufnehmen

Auch eine Wohngemeinschaft mit einer Flüchtlingsfamilie oder einzelnen Flüchtlingen ist möglich. Wer Flüchtlinge bei sich zu Hause aufnehmen will, kann sich direkt bei den Kommunen melden. Auch in diesem Fall ist ein (Unter-)Mietvertrag unverzichtbar. Die Miete orientiert sich ebenfalls an den Hartz-IV-Sätzen. Bei Mietwohnungen muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen.

Staatliche Zuschüsse

In Nordrhein-Westfalen vergibt die Förderbank NRW Kredite ab null Prozent auch an Privatpersonen, die Wohnraum für Flüchtlinge schaffen wollen. Gefördert werden

  • Neubauwohnungen,
  • der Umbau von bestehenden Gebäuden zu Wohneinheiten, solange die Kosten über 650 Euro pro Quadratmeter liegen
  • und die Herrichtung von Wohnungen mit Baukosten unter 650 Euro pro Quadratmeter.
  • Der Einbau einer Badewanne oder eines Aufzugs werden extra bezuschusst, sogar der Neubau eines Einfamilienhauses.

Im Gegenzug muss sich der Bauherr verpflichten, die Wohnungen für 15 bis zwanzig Jahre ausschließlich an Flüchtlinge zu vermieten. Die Mieten liegen bei 4,25 bis 5,75 Euro pro Quadratmeter. Für die Ballungsgebiete Köln, Düsseldorf, Münster und Bonn gilt eine Ausnahme von 6,25 Euro pro Quadratmeter.

Surftipp: Weitere Informationen zu dem Darlehen auf der Webseite der Förderbank NRW.

Spenden absetzen

Wer keine Wohnung zur Verfügung stellen kann, kann trotzdem Gutes tun und mitverdienen: Geldspenden können Steuerzahler in der Steuererklärung als Sonderausgaben angeben. So beteiligt sich der Staat an der Spende.

Übernommen aus:

http://www.focus.de/immobilien/mieten/spenden-absetzen-wohnung-vermieten-zuschuss-kassieren-wie-sie-fluechtlingen-helfen-und-dabei-auch-noch-geld-verdienen-koennen_id_4929738.html

Bundesländer prüfen Rechtslage – Enteignung erlaubt! Wann der Staat Vermietern Flüchtlinge aufzwingen darf

Viele Kommunen sind mit dem Zustrom der Flüchtlinge nach Deutschland überfordert. Innerhalb kürzester Zeit müssen sie Unterkünfte zur Verfügung stellen. Die Erstaufnahmezentren stoßen an ihre Grenzen, viele Unterkünfte sind längst voll – und es gibt vielerorts keine öffentlichen Räumlichkeiten mehr, die für die Unterbringung von Flüchtlingen geeignet wären.

Nach Informationen von FOCUS Online haben zwei Bundesländer inzwischen Prüfanträge an die Bundesregierung gestellt. Sie wollen wissen, ob es eine gesetzliche Grundlage dafür gibt, leerstehende Immobilien in Privatbesitz zwangszumieten. Um welche Länder es sich handelt, ist den Informationen nicht zu entnehmen.

Wie sieht die Rechtslage aus?

Es deutet allerdings einiges darauf hin, dass insbesondere Nordrhein-Westfalen und Rheinland Pfalz unter großem Druck stehen. Deren Regierungschefs betonen in Interviews, ihre Kommunen seien bereits am Limit. Beide Länder wollten sich auf Anfrage jedoch nicht zur aktuellen Lage äußern.

„Wenn es gar keine andere Möglichkeit gibt, dürfen die Behörden vorübergehend Gebäude beschlagnahmen“, sagt Gerold Hape vom Eigentümerverband Haus & Grund. Geregelt sei das im Polizei- und Ordnungsbehördengesetz. „Es bezieht sich auf Obdachlose, denen die Kommunen aus Sicherheitsgründen eine Wohnung stellen müssen.“

Im Extremfall könnten sich auch die Länder darauf berufen. „Wenn alle Möglichkeiten bereits erschöpft sind, kommt das in Frage“, so Hape. Den Vermietern würde eine Entschädigung gezahlt, die sich an den marktüblichen Mietpreisen orientiert.

„Engagement darf nicht erstickt werden“

Der Eigentümerverband Haus & Grund lehnt die Maßnahme dennoch kategorisch ab. „Den vielen in Deutschland Schutz suchenden Flüchtlingen angemessenen Wohnraum anzubieten, ist eine große Heraus­forderung. Diese wollen wir gemeinsam mit den Kommunen anpacken und dabei weiter auf Freiwilligkeit setzen“, betonte Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland. „Dieses Engagement darf nicht erstickt werden, indem Zwangs­maßnahmen angedroht werden“, sagt Warnecke.

Dass es tatsächlich zu Zwangsanmietungen und Enteignungen kommen wird, sei unwahrscheinlich, obwohl einige Bundesländer diese Möglichkeiten prüften, beruhigt der Pressesprecher des Bundesinnenministeriums gegenüber FOCUS Online. Der Bund könne weitere Liegenschaften zur Verfügung stellen und habe „eine Art Krisenstab“ eingerichtet.

Erste Zwangsanmietungen haben bereits stattgefunden

„Wir befinden uns in engem Kontakt mit den Ländern“, so der Sprecher weiter. Gleichzeitig berate die Bundesregierung darüber, ob sie die von der Koalition zugesicherte Finanzhilfe in Höhe von drei Milliarden Euro anheben soll.

Einige Städte haben von der gesetzlichen Möglichkeit allerdings schon Gebrauch gemacht. Im Januar 2015 wurde ein Gebäude des Kolpingwerks in Arnsberg vorübergehend beschlagnahmt, um Flüchtlinge unterzubringen. In der Stadt Olpe traf es ein früheres Familienhotel. In Berlin beschlagnahmte der Senat die frühere Zentrale der Berliner Sparkasse an der Bundesallee in Wilmersdorf. Sie soll als Erstaufnahmestelle genutzt werden. Auch im baden-württembergischen Main-Tauber-Kreis übernahm das Landratsamt ein Kasernen-Gebäude per Gesetzesbeschluss.

Leser lehnen Zwangsanmietung ab

Ein Großteil der FOCUS-Online-Leser lehnt Zwangsanmietungen und Enteignungen kategorisch ab. Evelyn Bornemann kommentiert: „Damit bin ich nicht einverstanden. Wenn es keine Unterkünfte mehr gibt, muss man Schluss machen und nicht noch mehr Menschen aufnehmen.“

Patrick Stöcker schreibt: „Die Immobilie wurde beim Erwerb versteuert und noch heute zahle ich Grunderwerbssteuer. Vielleicht aber möchte mir der Staat ja meine Immobilie abkaufen, um hiermit über das Recht zu Verfügen, zukünftig darüber entscheiden zu dürfen, von wem die Immobilie zu nutzen ist.“

Allerdings gibt es auch Leser, die eine Zwangsanmietung positiv betrachten: „Eigentlich kann das doch nur im Sinne der Vermieter sein: Ihre leerstehende Immobilie wird vermittelt und der Staat bezahlt die Miete. Immer noch besser, als einen Mieter zu haben, der die Miete verschleppt“, sagt Peter Müller.

Zuerst veröffentlicht auf:

www.focus.de/immobilien

Einnahmerekord für die Länder – Ständige Steuererhöhungen: Länder machen mit Grunderwerbssteuer Milliarden

Seit die Länder über die Grunderwerbssteuer bestimmen, sind die Sätze drastisch gestiegen. Das zeigen Zahlen des Statsitischen Bundesamtes. Im ersten Halbjahr 2015 haben die Länder dadurch einen neuen Einnahmenrekord eingefahren: 5,3 Milliarden Euro flossen in die Steuerkassen.

Die Hochrechnung zeigt: Für das Gesamtjahr 2015 dürften die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer erstmals zehn Milliarden Euro übersteigen. Das ist mehr als doppelt so viel, wie noch vor zehn Jahren. Im Jahr 2005, ein Jahr vor dem Wechsel der Zuständigkeit, zahlten Immobilienkäufer „nur“ 4,7 Milliarden Euro Grunderwerbssteuer.

Bei keiner anderen Steuer gingen die Sätze so rasant nach oben. „Deutschland dürfte damit im europäischen Vergleich in die Spitzengruppe bei den Erwerbsnebenkosten aufgestiegen sein“, sagte Rolf Kornemann, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, der Tageszeitung „Die Welt“.

Länder erhöhen Grunderwerbssteuer 26 Mal

Inzwischen hätten die Bundesländer insgesamt 26-mal die Grunderwerbsteuer erhöht, berichtet „Die Welt“. Lag der Satz bundesweit im Jahr 2006 noch bei 3,5 Prozent, zahlen Immobilienkäufer im Saarland, in Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen inzwischen Spitzensätze von 6,5 Prozent. Dieser Höchstsatz gilt seit dem 1. Juli auch in Brandenburg. Nur in Bayern und Sachsen gilt noch der ursprüngliche Satz von 3,5 Prozent.

Haus-&-Grund-Präsident Kornemann kritisiert die hohe Steuerbelastung von Immobilienkäufern. Sie stehe im Kontrast zu den Absichten der Politik, den Bau von Wohnungen und die Eigentumsbildung stärker zu fördern. „Bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent sind beim Kauf einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro allein 19.500 Euro Grunderwerbsteuer zu zahlen. Für viele Familien ist die Finanzierung und damit ein Stück eigene Altersvorsorge bei dieser Höhe nicht mehr zu stemmen“, sagte Kornemann der „Welt“.

Nebenkosten verteuern Hauskauf zusätzlich

Zumal die weiteren Nebenkosten wie Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten die Immobilie zusätzlich verteuern. Bei einem 300.000-Euro-Haus müssen Käufer über 100.000 Euro Eigenkapital mitbringen, wenn sie sich an die oft empfohlene 20-Prozent-Quote halten wollen. Und auch die Nebenkosten sollen Käufer idealerweise aus dem Eigenkapital bestreiten können.

Dennoch sind die Bundesländer noch nicht zufrieden, berichtet Kornemann. Niedersachsen habe angekündigt, die Grunderwerbsteuer „von derzeit bereits hohen fünf Prozent“ weiter zu erhöhen. „Bremen hat bereits angekündigt nachziehen zu wollen.“

Die Grunderwerbssteuer gilt für jeden Immobilienkauf, egal ob Neubau oder Bestand.

 

Erstmals erschienen auf:

www.focus.de/

Wirkung der Mietpreisbremse in Hamburg

Die Mietpreisbremse scheint in Hamburg schon erste Erfolge zu erzielen. Anfang Juli wurde in Hamburg die Mietpreisbremse eingeführt. Das heißt Vermieter müssen sich bei einer Neuvermietung an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren.

Die Mietpreisbremse ist in allen Bundesländern sehr umstritten. Gerade Eigentümerverbände sprachen sich strikt gegen ihre Einführung aus. Deshalb wird ihre Wirksamkeit auch kurz nach ihrer Einführung schon kritisch analysiert. Für Hamburg will das Onlineportal Immobilienscout24 schon deutliche Veränderungen in den Mieten sehen. Von Juni auf Juli seien die mittleren Angebotsmieten von 10,48 Euro auf 10,12 Euro gefallen. Das entspricht einem Minus von 3,44 Prozent. Da der Rückgang mit der Einführung der Mietpreisbremse zusammenfällt, sehen die Verantwortlichen des Online-Immobilienportals einen Zusammenhang. Allerdings könnte es sich um einen saisonalen Effekt handeln, da auch im Vorjahr in manchen Sommermonaten vergleichsweise geringere Mieten verzeichnet werden konnten.

Auch in Berlin lässt sich ein Rückgang der mittleren Angebotsmieten seit Einführung der Mietpreisbremse verzeichnen. Hier wurde die Deckelung schon im Juni eingeführt. Von Mai auf Juni ließ sich ein deutlicher Rückgang von 8,80 Euro auf 8,53 Euro erkennen. Im Juli sank die Miete noch einmal geringfügig. So starke Abweichungen nach unten gab es in diesem Jahr vorher weder in Hamburg noch in Berlin. Auch in einigen Städten in NRW wurde die Mietpreisbremse im Juli eingeführt. Hier konnten allerdings bisher keine signifikanten Veränderungen der Mieten festgestellt werden. Allerdings, so räumt das Portal ein, gäbe es für diese Städte auch deutlich weniger Daten.

 

Von:

http://news.immobilo.de/2015/09/21

Miete versus Rate – Mieter- oder Käufer-Typ

Hamburg (ots) – Die erste eigene Wohnung oder das erste eigene WG-Zimmer beziehen die meisten Deutschen zu Beginn ihrer Ausbildung oder des Studiums. Nach einigen Jahren der beruflichen Entwicklung stellt sich dann die Frage, weiter zur Miete wohnen oder eine Immobilie erwerben. Beides hat Vor- und Nachteile und ob jemand eher ein Mieter oder Käufertyp ist beleuchtet das Baufinanzierungsportal Baufi24.de im Folgenden.

Typische Mieter sind oft ungebunden, mögen es flexibel und stellen diese Ansprüche auch an ihr Heim. Die Vorteile einer Mietwohnung liegen dabei klar auf der Hand: sie ist kündbar und kann jederzeit gewechselt werden. Außerdem ist die Höhe der Miete relativ geregelt, sie kann nur begrenzt und in gewissen Abständen erhöht werden. Ebenso ist der Mieter nur geringfügig an Instandhaltungskosten oder Reparaturen beteiligt und auch die Nebenkosten sind überschaubar. Allerdings hängen die Mietpreise auch von den Wohnorten ab. Der Quadratmeter in Hamburg, als Beispiel für ein Ballungszentrum, kostet 12,25 Euro. Dahingegen in Buxtehude, außerhalb vom Ballungsgebiet, bezahlt der Mieter nur 8,35 Euro*.

Interessenten die sich entscheiden eine Immobilie zu erwerben, möchten häufig Sicherheit und etwas Eigenes besitzen. „Hier ist wichtig, dass künftige Hausbesitzer hinreichend Eigenkapital mit in das Bauvorhaben einbringen, damit verringert sich automatisch die Laufzeit“, rät Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/). Somit müssen künftige Hausbesitzer schon am Anfang viel Geld aufbringen, um sich ihren Traum zu verwirklichen. Außerdem kommen im Laufe der Jahre regelmäßige Kosten wie Nebenkosten oder auch nicht geplante Ausgaben für Instandhaltung, Steuern und etwaige Reparaturen hinzu. „Auch für die Immobilienpreise gilt, in Ballungsgebieten zahlt der Kunde für dieselbe Immobilie mehr als außerhalb von diesen“, gibt Scharfenorth zu bedenken.

Die ersten Schritte gerade bei der Immobilienfinanzierung sind gut zu bedenken. Denn Miete ist nicht gleichzusetzen mit der monatlichen Abschlagzahlung. Kunden die monatlich 800 Euro Miete gezahlt haben und nun eben diese als Abschlag veranschlagen wollen, können sich bei einem Zins von 1,43 Prozent, einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Tilgung von 2 Prozent einen Kredit von 120.000 Euro leisten. Oft reicht dies aber nicht aus und sobald die Zinsbindung abläuft werden die Karten neu gemischt. „Ich rate jedem Kreditnehmer die Tilgung so hoch wie möglich anzusetzen und auch auf einen etwaigen Zinsanstieg vorbereitet zu sein. Nur dann macht die Immobile auch Spaß“, sagt Scharfenorth. Die Vorteile zur Miete kommen dann heraus, wenn der Kredit abgezahlt ist und dies sollte relativ schnell geschehen. Wie für alle Kunden monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell, einfach und unabhängig mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Über Baufi24

Baufi24.de ist mit mehr als drei Millionen Besuchern pro Jahr eines der bekanntesten Webportale für private Baufinanzierungen. Zukünftige Hausbesitzer bekommen hier weitreichende Informationen rund um das Thema Baufinanzierung und Immobilienkauf/-bau zur Verfügung gestellt. In seinem Leistungsportfolio vergleicht das Unternehmen die Angebote von mehr als 300 Banken. Mehr als 1.000 zertifizierte Berater stehen den Kunden in einem Partnernetzwerk mit Beratung und Expertise zur Seite. Weitere Informationen unter https://www.baufi24.de/

*https://www.wohnungsboerse.net

Pressekontakt:

Unternehmenskontakt: Baufi24 GmbH Stephan Scharfenorth, Tel. +49 (0) 
800 808 4000 E-Mail: redaktion@baufi24.de
Pressekontakt: Hasenclever Strategy, Walter Hasenclever, Tel: +49 421
42 76 37 39, Mobil: +49 171 493 57 83, E-Mail:
wh@hasencleverstrategy.de
Erstmals erschienen auf:
http://www.presseportal.de/pm/104820/

Leitfaden Hausverkauf (VI) – Mit diesen zwölf Tipps verkaufen Sie Ihr Haus auf jeden Fall

Farbe, Blumen, Ordnung: Der erste Eindruck zählt, der letzte bleibt. FOCUS Online gibt zwölf Tipps, wie Eigentümer ihr Haus ins rechte Licht rücken – mit viel Kalkül und wenig Kosten.

Niemand kennt das Haus besser als Sie. Warum sollten nicht Sie Interessenten durchs Haus führen?! Das kann, muss aber nicht immer eine gute Idee sein. Eigentümer sind oft viel zu begeistert von ihrem Objekt, um auf nüchterne Fragen zum Zustand des Daches, der Qualität der Heizung oder Umbaumöglichkeiten sachlich-souverän zu antworten.

Eichen-Einbauten, Terracotta-Fliesen, Jurastein-Treppen, goldgeschwungene Türgriffe – was Ihnen gefallen hat, stößt nicht immer auf Gegenliebe. Und muss es auch nicht. Es geht nur darum, dass das Haus einen solventen Käufer findet.

Der Profi weiß wie’s geht

Deshalb kann es für sensible Eigentümer besser sein, die Besichtigung an einen Profi abzugeben. Ein guter Makler weiß, welche Wünsche die Käufer haben, welcher Grundriss ihnen vorschwebt und startet bei der Besichtigung das richtige Kopfkino: „Diese Mauer würde ich durchbrechen, dann haben Sie einen großzügigen Wohn-Ess-Bereich“ oder „Hier haben Sie viel Platz für Ihre Low-Boards und Heimkino…“

Wer seine Türen für Kaufinteressenten öffnet, muss auf Vertriebsmodus schalten. Es gilt, das Haus bestmöglich zu präsentieren, ohne freilich die Mängel zu verschleiern.

 

Gekonnt in Szene setzen

„Home-Staging“ nennt sich ein Trend aus den USA, England und Skandinavien, der die Kunst des In-Szene-Setzens perfektioniert. Ob Blumen, Bilder oder Badaccessoires: Innenausstatter zaubern Wohnträume – je nach Budget des Auftraggebers. Ihre Tricks sind längst kein Geheimnis mehr. Aufräumen, Reparieren, Dekorieren – mit einfachsten Mitteln lassen sich aus müden Mauern wahre Schönheiten zaubern.

So lassen Sie Ihr Haus strahlen

  • Außen aufhübschen. Gehen Sie vor die Tür und betrachten Sie die Zufahrt, den Vorgarten, den Eingangsbereich. Es ist das erste, was Interessenten sehen. Wirkt das Grundstück einladend? Wenn nicht, packen Sie es an: Büsche zurückschneiden, Beete jäten, Rasen düngen, Moos entfernen, Zaun streichen, Türe, Hausnummer und Briefkasten putzen, Müll entfernen, Aufräumen und Platz schaffen. Bedenken Sie, dass viele Interessenten fahren Objekte von außen ab und schließen vom äußeren Eindruck auf das Hausinnere. Außen pfui, innen hui – so denken Käufer nicht. Alles, was von der Straße sichtbar ist, sollte schön anzusehen sein. Nicht wenige schließen von gepflegten Gärten auf ein gepflegtes Inneres.
  • Freiräume schaffen. Trennen Sie sich von unnützen Dingen, schaffen Sie Platz – auch im Keller, im Dachboden und in der Garage. Unordnung lässt Räume kleiner wirken. Doch Käufer suchen den größten Raum zum kleinsten Preis. Düstere, vollgestellte Räume besser leeren. Lieber leer als hässlich präsentieren!
  • Großputz. Achten Sie auf Sauberkeit. Eingang, Küche und Bad sollten blitzen. Fenster putzen, Spinnweben entfernen, Staubwischen – Interessenten schauen genauer als die Schwiegermutter und schließen vom Schmuddel auf die Bausubstanz.

 

  • Reparieren. Klemmende Türen, defekte Außenleuchten, fehlende Sockelleisten: Oft ist es nur die eigene Bequemlichkeit, die überfällige Kleinreparaturen hinauszögern lässt. Schluss damit! Liste schreiben und abarbeiten. Behalten Sie die Kosten im Auge: Ein altes Haus ist alt, es wird kein Neubau werden. Kluge Verkäufer rechnen die Summe aller Kleinreparaturen durch. 2000 Euro können gut investiert sein, wenn dadurch 5000 Euro mehr Kaufpreis drin sind.
  • Streichen. Wenn die Räume einen neuen Anstrich verdienen, achten Sie auf helle, neutrale Farben. Knallige Farben sind nicht jedermanns Geschmack. Vorsicht bei Schimmel und feuchten Stellen. Übertünchen bringt nichts außer nachträglichen Ärger.
  • Licht nutzen. Helle Räume wirken größer. Achten Sie auf Besichtigungstermine bei Tageslicht – nicht in der Dämmerung und bei Dunkelheit. Öffnen Sie Rollos, schieben Sie Gardinen beiseite (Fenster, Fensterrahmen und Bänke putzen!). Setzen Sie Lampen und Lichtakzente – gerade bei kleinen Fenstern.
  • Weg mit persönlichen Dingen. Verräumen Sie persönliche Gegenstände, Familienfotos, Nippes. Zeigen Sie Ihr Haus so neutral und zeitlos wie möglich. Achten Sie auf die Bäder (weg mit Zahnbürste, Rasierer oder Haarklammern). Verstauen Sie die Wäsche im Schrank.
  • Dekoration. Blumen auf dem Esstisch, eine schöne Schale vor der Haustür: Setzen Sie wenige, aber ausgesuchte Pflanzen zur Dekoration ein. Achten Sie auf wenige, aber stimmige Accessoires: Neue Handtücher passend zum Badvorleger, dezente Bilder, Windlichter in dunklen Ecken. Unterschätzen Sie nicht die weichen Faktoren beim Immobilienkauf. Makler wissen, wen sie bei Hausbesichtigungen beeindrucken müssen: Bei Paaren entscheidet in den meisten Fällen die Frau, ob das Haus in die engere Wahl kommt. Gefällt es ihr nicht, wird aus dem Deal meistens nichts.
  • Lüften. Bevor der erste Interessent klingelt, sollte es im Haus angenehm und frisch riechen. Muffige Räume oder  Gulaschduft vom Mittag wirken nicht einladend. Vorsicht bei Raumparfums: Sie treffen nicht jedermanns Geschmack und können mehr verstören als betören.
  • Erscheinung. Nicht nur Ihr Haus soll sich von seiner schönsten Seite zeigen. Vergessen Sie sich selbst nicht.

Homepage besuchen:

www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienkauf/

Umzug: Schlüssel lieber persönlich übergeben

Beim Auszug geben Mieter alle ihre Schlüssel am besten persönlich zurück. Denn fehlen welche, kann es teuer werden. Sehr gute Haft­pflicht­versicherungen zahlen allerdings auch bei Schlüssel­verlust. test.de erklärt die Rechts­lage.

Bring­schuld des Mieters

Wenn Mieter ausziehen, müssen sie sicher­stellen, dass der Vermieter alle Schlüssel zur Wohnung und zu Neben­räumen wie Keller oder Dachboden zurück­erhält. Auch Schlüssel, die Mieter aus eigenem Interesse etwa für Kinder oder den Zeitungs­boten zusätzlich haben nach­machen lassen, müssen sie dem Vermieter übergeben. Die Juristen sprechen von einer Bring­schuld.

Einschreiben per Rück­schein reicht im Zweifel nicht

Wer den Schlüssel per Brief an den Vermieter schickt, trägt das Verlustrisiko. Das zeigt ein Fall vor dem Amts­gericht Brandenburg. Der Vermieter erklärte, dass der Schlüssel bei ihm nie ange­kommen sei, nur ein beschädigter Umschlag mit dem Post­vermerk „Nach­verpackt“. Wahr­scheinlich ist der Schlüssel unterwegs verloren­gegangen. Der Verlust ging im Prozess zulasten des Mieters. Dieser hatte den Brief zwar per Einschreiben mit Rück­schein geschickt. Der Rück­schein beweist aber nur, dass der Vermieter einen Brief erhalten hat – nicht, ob und was darin war. Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass der Brief tatsäch­lich die Schlüssel enthielt.

Bei Verlust kann Schloss­austausch nötig werden

Um einen Miss­brauch der verloren­gegangenen Schlüssel zu verhindern, hatte der Vermieter in dem Brandenburger Fall das Schloss ausgetauscht. Das Amts­gericht verurteilte den Mieter zur Über­nahme der Kosten in Höhe von rund 70 Euro, die durch den Austausch entstanden waren (Az. 31 C 32/14). Mit diesem Betrag hatte der Mieter noch Glück im Unglück. Verloren­gegangen war wohl nur ein Schlüssel für ein Neben­gebäude. Bei einer hoch­wertigen Schließ­anlage kann der Schaden sehr viel höher sein.

Schlüssel­verlust in sehr guten Haft­pflicht­policen mitversichert

Der Verlust von Wohnungs­schlüsseln ist in vielen sehr guten Privathaft­pflicht­versicherungen mitversichert (Test Haftpflichtversicherung: Neue Policen sind besser, Finanztest 12/2014). Bezahlt wird dann zum Beispiel auch der Austausch einer Schließ­anlage. Oft ist die Versicherungs­summe in der Höhe begrenzt.

Tipp: Übergeben Sie beim Auszug Ihrem Vermieter möglichst alle Schlüssel persönlich. Lassen Sie sich die Rück­gabe schriftlich bestätigen.

 
 
 

Miete soll auch zukünftig bezahlbar sein

So einigten sich kürzlich CDU/CSU und SPD. Der Gesetzesentwurf liegt vor – nun wird am 07.November 2014 verhandelt. Es geht um die „Mietpreisbremse“! Bisher gab es keine Reglementierung zur Höhe der Miete wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wird, dies soll sich ändern.

Was bewirkt die Mietpreisbremse?

Durch die Mietpreisbremse würde dem unkontrollierten Mietanstieg, gerade in „angespannten Wohnungsmärkten“ wie beispielsweise München, Stuttgart, Köln, Frankfurt und Hamburg ein Riegel vorgeschoben. Wo drastische Mieterhöhungen von 20, 30 oder 40 Prozent an der Tagesordnung waren, sind nunmehr nur noch 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel zulässig. Hat die Miete bereits vorher über diesem Satz gelegen, gilt ein Bestandsschutz.

Wer wird „ausgebremst“?

Eine Ergänzung im Mietrechts des BGB macht es möglich: Für die Wiedervermietung von Bestandwohnungen greift die 10 Prozent Regel, nicht aber für Neubauten die erstmalig ab dem 01.Oktober 2014 vermietet werden und Wohnungen die umfassend modernisiert worden sind. Hiermit sollen auch Investitionen in den Wohnungsmarkt weiterhin attraktiv bleiben.

Bis es soweit ist, gibt es noch einiges zu tun

Beispielsweise soll die Landesregierung bis zum 31. Dezember 2020 die Gebiete, in denen die Begrenzung gilt, definieren. Gleichzeitig ist ebenfalls noch unklar, wie die Kriterien einer „umfangreichen Modernisierung“ aussehen. Derzeit geht man davon aus, dass die Modernisierungsarbeiten mindestens ein Drittel des Neubaus in der selben Lage betragen müssten.

Weitere Entlastungen für Mieter

Insgesamt sollen mehr als 850 Millionen Euro jährlich durch Mietpreisbremse und das „Bestellerprinzip“ eingespart werden – nämlich an der Maklercourtage! Vorgesehen sind Änderungen in der Beauftragung eines Maklers und Wohnungsvermittlung. Wurde üblicherweise die Maklercourtage vom neuen Mieter getragen, soll nun der Eigentümer die Kosten tragen. Es gilt das Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt!“

Gleichwohl wird befürchtet, dass Eigentümer vor der bevorstehenden Gesetzesänderung die Mieten erhöhen um die Maklerkosten zu kompensieren.

Ab wann werden die Änderungen gültig?

Das Inkrafttreten der neuen Gesetze ist für die erste Jahreshälfte 2015 geplant. Allerdings sind diese erst wirksam, sobald durch die Länder die entsprechenden Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf ausgewiesen wurden.

Eine Klage gegen die Neuregelungen durch Eigentümerverbände ist wahrscheinlich. Dem Gesetz werden massive Eingriffe in das Eigentumsrecht vorgeworfen.

 

zum Artikel:

www.immobild.de/

Wohnen: der früher-heute Vergleich

Nicht nur heute ist Wohnraum in Deutschland echte Mangelware, sondern auch vor über 100 Jahren kämpften die Menschen schon mit ähnlichen Problemen: Damals zog etwa jeder dritte Mieter in Berlin nach spätestens einem Jahr wieder um, da die Arbeiter besonders während der Industrialisierung des späten 19. Jahrhunderts in unsicheren Verhältnissen lebten. Während dieser Zeit wuchsen die Städte so stark, dass es überall an Wohnraum fehlte – an Eigentum war damals nicht zu denken. Für die Menschen kam nur das Wohnen zur Miete in Frage.

Aus dieser Not heraus, entwickelte sich eine starke Miettradition in den Städten, die bis heute das Wohnverhalten in Deutschland prägt. So lebt noch immer jeder Zweite in Deutschland zur Miete. Vergleicht man dieses Ergebnis international, ist festzustellen, dass es sich hierbei um einen hohen Anteil handelt. In Südeuropa sind hingegen dreiviertel der Wohnungen Privateigentum.

1920er-Jahre: „Goldenes Zeitalter der Wohnungspolitik”

Doch es fehlte nicht nur während der Industrialisierung an ausreichend Wohnraum, sondern auch nach dem Ersten Weltkrieg war die Wohnungsnot noch groß. Damals entstanden dank der demokratischen Organisation des Staates zahlreiche Initiativen. So gelten bis heute die 1920er-Jahre als das „goldene Zeitalter” der Wohnungspolitik. In dieser Zeit wurden neue Siedlungsformen entwickelt, in denen Ideen von besseren Häusern verwirklicht werden sollten: Licht, Luft und Sonne sollten fortan die Wohnarchitektur bestimmen.

Neue Konzepte der Finanzierung wurden zu diesem Zeitpunkt ebenfalls realisiert, um die Großprojekte bauen zu können. Folglich gab es bis Mitte der 1920er-Jahre bereits 4.000 Genossenschaften in Deutschland. Diese bauten oft ohne staatliche Unterstützung neue Siedlungen, da sie auf der Idee der Gemeinnützigkeit beruhten.

Wiederaufbau in Ost und West

Über 500.000 Wohnungen wurden in Deutschland zu Beginn der 1950er-Jahre fertig gestellt. Davon wurde der Großteil im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus errichtet. Allerdings entwickelte sich die Wohnungspolitik nach der deutschen Teilung in den beiden deutschen Staaten in konträre Richtungen:

Als Bestandteil der staatlichen Planwirtschaft wurde in der DDR der Wohnungs- und Städtebau als Bestandteil definiert. Wohnungen gab es damals nur auf Zuteilung.
Während in der DDR Grundstückseigentümer enteignet wurden, erhielt hingegen in der BRD das Privateigentum absoluten Vorrang in der Wohnungspolitik.

Seit der Industrialisierung waren Lösungen gegen die Wohnungsnot eine hochrangige gesellschaftspolitische Frage, die bis heute kontrovers diskutiert wird. Denn beim Wohnen geht es in erster Linie immer darum, inwieweit die Politik in den Wohnungsmarkt eingreift.

Das heutige Leben in den Großstädten

Auch heute zieht es immer mehr Menschen in die wirtschaftsstarken Städte: So hat sich nach Angaben des statistischen Bundesamtes der Anteil an Ein-Personen-Haushalten in den vergangenen Jahren von 20 auf 40 Prozent verdoppelt. Demnach fehlt es auch an ausreichend Wohnraum!

Laut den Berechnungen des Deutschen Mieterbunds (DMB) werden heute in den Ballungsräumen schätzungsweise über 250.000 Wohnungen benötigt

Hingegen in anderen Regionen Deutschlands, beispielsweise in Städten wie Essen, Bochum oder auch Chemnitz und Leipzig Wohnungen leer stehen, da hier die Zahl der Einwohner sinkt.

 

Original-Quelle:

http://news.immobilo.de/

Selbst Suchanzeigen schalten – Wer sucht, findet – Mieten ohne Makler

Geht es nach dem Willen der Bundesregierung, müssen Vermieter den Makler bald selbst bezahlen. Das verändert die Wohnungssuche massiv – doch nicht für alle zum Vorteil. Worauf Vermieter und Mieter achten müssen.

Franziska und Lewis sind Mitte 20, seit fünf Jahren ein Paar und „auf der Suche nach einem neuen Nest“ in Berlin. 2,5 bis 3 Zimmer soll die Traumwohnung haben. Das dritte werde Arbeits- und Gästezimmer, betonen sie.

Das soll beruhigen: kein Kinderlärm. Die beiden haben auch keine Haustiere und unbefristete Vollzeit-Jobs bei führenden Internetunternehmen. Sie versprechen: keine ständigen Partys und „wir gehen gemeinsam durch dick und dünn“. Das alles verraten Franziska und Lewis im Internet – unter einem Bewerbungsbild mit Krawatte und Kleidchen.

Suchanzeigen online schalten

Die beiden Berliner gehen einen ungewöhnlichen Weg der Wohnungssuche. Statt sich auf Anzeigen von Vermietern und Maklern zu bewerben, haben sie selbst eine Suchanzeige im Internet geschaltet. Noch sind sie damit eher die Ausnahme, doch nach Expertenmeinung nicht mehr lange.

„Suchanzeigen gewinnen erheblich an Bedeutung“, sagt der Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), Michael Voigtländer. Wenn das Bestellerprinzip im Frühjahr in Kraft trete und Vermieter einen Makler selbst bezahlen müssten, werde sich der Markt verändern. „Um Kosten für den Makler zu sparen, werden private Vermieter ihre Wohnungen vermehrt selbst vermieten“, sagt Voigtländer voraus.

Eine Suchanzeige, nicht nur per Zettelchen an Ampeln oder Verkehrsschildern, sondern vor allem im Internet, könne Mietern und Vermietern Vorteile bringen

 

Weniger Stress für alle – und die Maklergebühren fallen weg

Franziska und Lewis sparen sich womöglich unzählige Besichtigungen, bei denen in beliebten Berliner Lagen 50 oder mehr Bewerber zugleich durch die Wohnung geschleust werden. Vermieter müssen nicht Hunderte Antworten auf ihre Inserate prüfen, sondern können bestimmte Bewerber von vornherein aussortieren. Und sich die Makler-Kosten sparen.

Die großen Immobilienportale bieten inzwischen alle Suchanzeigen an. Im Vergleich zu den Wohnungsangeboten ist deren Zahl allerdings noch verschwindend gering: Bei Immobilienscout24 stehen 3000 Suchanzeigen mehrere Hundertausend Angebote gegenüber. „Die Anzeigen sind als zusätzlicher Kanal gedacht für Leute, die etwas mehr machen wollen“, sagt Sprecher Marcus Drost. Wer hier sucht, tut das oft mit Bewerbungsfoto und gibt zumindest den Beruf preis. Meistens jedoch viel mehr.

40 Prozent der Vermieter, so schätzt Drost, könnten wegen der zusätzlichen Kosten auf die Maklerdienste verzichten. Wer das nicht könne, weil er nicht vor Ort wohne, werde versuchen, die Kosten auf die Mieter abzuwälzen, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus und Grund. „Doch häufig wird das nicht gehen.“

 

Noch haben Makler 50 Prozent Marktanteil

Derzeit wird in Deutschland nach Zahlen des Immobilienverbands IVD fast die Hälfte der Wohnungen durch Makler vermittelt. In Großstädten ist die Quote am höchsten. Viele Vermieter wüssten nicht, was der Makler alles für sie übernehme, sagt IVD-Jurist Christian Osthus.

Makler hätten auch eine Pufferfunktion und schützten die Privatsphäre der Auftraggeber. Voigtländer erwartet eine Bereinigung auf dem Markt. „Es bleiben die, die Beratungsleistungen erbringen.“

 

Start-Ups erfinden neue Modelle

In die Lücke, die sich nach Einführung des Bestellerprinzips auftun könnte, drängen Start-Ups wie das Münchner Unternehmen Faceyourbase. Hier sieht man sich als „erste Matchingbörse für den Immobilienmarkt, die das Problem der Makler-Provision für Vermieter und Mieter aktiv löst“.

Mieter können sich mit ihrem Facebook -Profil präsentieren oder für 99 Cent Fotos und persönliche Informationen hochladen. Vermieter wählen von einer Fotobewerberwand aus. Mehr als zehn Bewerber, das wird garantiert, werden nicht zur Besichtigung eingeladen. Vor gut zwei Monaten ist Faceyourbase gestartet. Zwischen 600 und 800 Nutzer haben sich registriert, doch noch sind kaum Wohnungen online.

 

Gute Bonität entscheidet

Für manche werde die Wohnungssuche durch die Inserate schwieriger, meint Voigtländer. Kunden mit schlechter Bonität oder Familien mit Kindern können gleich aussortiert werden – bevor sie den Vermieter beim persönlichen Gespräch überzeugen können. Franziska und Lewis dagegen betonen in ihrer Bewerbung sogar: „Wir sind bereit, eine Maklerprovision zu tragen.“

 

Erstmals erschienen auf:

http://www.focus.de/immobilien/mieten

Ab 2015 Neuregelungen: Mietpreisbremse und Maklercourtage

Endlich! Lange mussten deutsche Mieter auf sie warten. 2015 treten sie nun endlich in Kraft: Die Mietpreisbremse sowie die Abschaffung der Maklerprovision!

Die Mietpreisbremse und auch die Frage, wer bei der Wohnungssuche den eingeschalteten Immobilienmakler bezahlt, stehen 2015 nicht länger im Raum. Denn seit diesem Jahr dürfen die Länder selbst regeln, in welchen Gebieten die Miete bei Neuvermietungen nicht stärker als zehn Prozent steigen darf. Und Makler müssen zukünftig von demjenigen bezahlt werden, der ihn bestellt hat.

Mietpreisbremse: Wie ist sie geregelt?

Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass künftig insbesondere in begehrten Wohnlagen Mietpreissprünge von 20, 30 oder mehr Prozent verhindert werden. Denn laut Bundesregierung sollen sich auch in Zukunft Normalverdiener Wohnraum in diesen Lagen leisten können.

Die Neuregelung sieht daher vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf, zuzüglich 10 Prozent.

Des Weiteren werden die Länder dazu ermächtigt, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse gilt, für höchstens fünf Jahre auszuweisen.

Hingegen neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen bei Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen werden, da man Investitionen in Neubauten und umfassende Modernisierungen nicht unterbinden möchte.

Zudem ist es auch vorgesehen, dass eine zulässig vereinbarte Miete auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden darf. Demnach werden Vermieter also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.

Die Maklercourtage: Was steckt dahinter?

Im Maklerrecht ist das allgemein akzeptierte Prinzip verankert: „Wer bestellt, der bezahlt”. Zukünftig soll dadurch sichergestellt werden, dass diejenige Partei, die die Leistung eines Maklers veranlasst, auch dazu verpflichtet ist, die anfallenden Maklergebühren zu zahlen.

In der Praxis ist dies oft der Vermieter, der mit Hilfe eines Maklers einen neuen Mieter sucht. Künftig muss also der Vermieter alleine die Kosten für einen Makler tragen, wenn er einen neuen Mieter für seine Immobilie sucht.
Unwirksam ist eine hiervon abweichende Vereinbarung.

 

Hier der Link dazu: 

news.immobilo.de/2015

Studie: So wohnen die Deutschen – Hamburger sitzen auf dem Balkon, Berliner parken auf der Straße

Den Deutschen ist ein attraktives Zuhause wichtig. Doch bei der Wohnraumausstattung unterscheiden sich die großen Metropolen deutlich. Während Parkettboden in München Standard ist, hat kaum ein Berliner eine Garage. Eine aktuelle Studie zeigt die regionalen Besonderheiten.

Wenn es um ihr Traumhaus geht, haben die Bundesbürger klare Prioritäten: Knapp ein Drittel will ein Einfamilienhaus mit durchschnittlich 134 Quadratmetern Wohnfläche. Top-moderne Einbauküche und Garten gehören für die allermeisten ebenfalls dazu.

Soviel zu den Wünschen. Aber wie wohnen die Deutschen wirklich? Eine aktuelle Untersuchung des Immobilienfinanzierers Interhyp hat ermittelt, wie die Realität in deutschen Großstädten aussieht – und welche regionalen Vorlieben ins Auge springen.

Hamburger lieben Terrasse und Balkon

Die Studie „Wohnträume der Deutschen 2014“ kommt bei den sieben deutschen Metropolen Hamburg, Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Leipzig zu überraschenden Resultaten. So haben 61 Prozent aller Hamburger Wohnungen einen Balkon oder eine Terrasse. Damit ist die Hansestadt Spitzenreiter. Am unteren Ende der Rangliste liegt Frankfurt am Main mit gerade 39 Prozent „Balkonquote“.
Dafür sind die Frankfurter besonders gut auf Besuch eingestellt: In 28 Prozent der Wohnungen inder Main-Metropole gibt es ein Gäste-WC. Hier rangiert Berlin mit 13 Prozent am Ende.

Während 42 Prozent aller Metropolen-Bewohner eine Garage nutzen, verfügt in Berlin nur etwa jeder Zehnte über dieser Luxus. Nur zu 13 Prozent der Berliner Wohnungen gehört eine Garage. Ähnlich bescheiden sieht es in Leipzig aus (14 Prozent). Die Studie lässt offen, ob diese Ergebnisse mit einem attraktiven öffentlichen Nahverkehr im Osten zu erklären sind oder eher mit der fehlenden Kaufkraft der Einwohner.

Bei der Ausstattung bestätigt die bayerische Landeshauptstadt manche Klischees: Fast jeder zweite Münchner wandelt auf Parkettboden, 46 Prozent aller Wohnungen sind damit ausgestattet. In Hamburg ist es mit 23 Prozent gerade die Hälfte.

Kölner sind Energiespar-Meister

In Köln haben 37 Prozent der Wohnungen eine energiesparende Isolierung. Damit ist die Rheinmetropole Hochburg der Umweltschützer oder zumindest der cleveren Rechner. Die Münchner blasen hingegen die Energie zum Fenster hinaus: nur 19 Prozent der Wohnungen sind modern gedämmt.

Für die Studie befragte die Interhyp 2000 Deutsche nach ihren Wohnträumen und ihrer tatsächlicher Wohnsituation.

Link zur Homepage:

http://www.focus.de/

AENGEVELT erwartet weiter anhaltende Dynamik am Berliner Immobilienmarkt

Berlin liegt in der Investorengunst vorn! Und ein Blick auf wesentliche Kennziffern zeigt: Dieses Interesse sowohl von nationalen und internationalen Investoren an der deutschen Bundeshauptstadt ist berechtigt:
• In den letzten fünf Jahren wuchs die Zahl der Berliner Einwohner um knapp 150.000 Einwohner und damit um die Größe einer Großstadt.
• Die Wirtschaftsleistung legte in Berlin zu und wächst seit Jahren stärker als im Vergleich zum gesamten Bundesgebiet. Heute sind rd. 130.000 Menschen mehr in Beschäftigung als vor fünf Jahren. Für die Dienstleistungsmetropole hat dies nachhaltig positive Effekte, zumal ein Großteil des Wachstums auf Zukunftsbranchen entfällt.
• „Darum „stehen“ so viele Investoren auf Berlin“, sagt Peter Starke, Sprecher der Investment-Sparte von AENGEVELT und Niederlassungsleiter Berlin, und ergänzt: „Die Kapitalanleger suchen Wachstumsregionen mit Zukunftsperspektiven und präferieren deshalb Berlin. Im Vergleich zum Vorjahr, als in erster Linie zentrale Bestlagen gesucht wurden, zielt die Nachfrage mittlerweile auch auf andere (Stadtteil-) Lagen in Berlin ab.“

Büromarkt: Junge Branchen setzten Wachstumsimpulse

• In Berlin wurden innerhalb der ersten neun Monate 2014 rd. 392.000 m² Bürofläche umgesetzt. Damit wurde der Vergleichszeitraum 2013 deutlich übertroffen (338.000 m²). „Da sich der Jahresendspurt bislang außerordentlich gut darstellt, erwarten wir bis zum Jahresende einen Flächenumsatz von rd. 570.000 m²“, so die Einschätzung von Peter Starke.
• Es sind die Branchen der IKT (Informations- und Kommunikationstechnologie), die Medien- und die Kreativwirtschaft, die in Berlin das Marktgeschehen prägen. Diese Branchen expandieren, sind aber zugleich preissensibel. Große Unternehmen (mit hoher Zahlungsbereitschaft) agieren hingegen verhalten.
• Aufgrund der expansiven Nachfrage sinkt der Leerstand seit Jahren. Aktuell stehen rd. 1,35 Mio. m² Büroflächen bzw. 7,4 % des Gesamtbestandes in Berlin leer. Trotz des geringen Leerstands gibt es stadtweit noch in fast jeder Flächenqualität ein entsprechendes Angebot. Verknappungstendenzen zeichnen sich allerdings in zentralen Innenstadtlagen im Flächensegment zwischen 250 m² und 500 m² ab.
• Das ist einer der Gründe, warum die Spitzenmiete, die aktuell bei rd. EUR 22,50/m² monatlich liegt, nicht deutlich steigt. Dazu Starke: „Preissensible Nachfrager weichen nicht selten auf andere, günstigere  Lagen aus. Das führt zu einem Anstieg der Durchschnittsmieten, denn es sind die bislang weniger gefragten Lagen, die von dieser Entwicklung profitieren.“ Im Mittel stellt sich die Büromiete über das ganze Stadtgebiet auf rd. EUR 12,85/m² monatlich.

Investmentmarkt über den Erwartungen

• „Noch 2013 stand der Berliner Markt für Gewerbeinvestments in Deutschland an dritter Stelle auf der Einkaufsliste der Investoren. 2014 holte Berlin auf und rangiert nun vor München auf dem zweiten Platz“, fasst Peter Starke das Marktgeschehen zusammen und ergänzt: „Da noch viel Kapital im Markt ist, wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2014 mit voraussichtlich über EUR 4 Mrd. das Vorjahresergebnis deutlich übertreffen.“
• Gründe für dieses positive Ergebnis sieht Peter Starke auf der Nachfrageseite: „Das Interesse an Berliner Immobilien ist hoch, und es stoßen zunehmend Objekte mit Leerstand auf Akzeptanz.“ Berlins wirtschaftliche Entwicklung ist im bundesweiten Vergleich seit Jahren überdurchschnittlich. Aufgrund dieser wirtschaftlichen Prosperität „wagen“ sich Investoren zunehmend auch in Berliner Nebenlagen, weil sie hier deutliche Wertsteigerungspotentiale u.a. durch den Abbau von Leerständen erwarten. In der Projektentwicklung werden ebenfalls Chancen gesehen. Bestes Beispiel ist der Verkauf des Tacheles-Areals in Berlin-Mitte.
• Insgesamt ist in Berlin – deutlicher als in den anderen deutschen Metropolen – eine zunehmende Risikobereitschaft zu beobachten. So wurde z.B. das noch nicht vollvermietete UPPER WEST am Berliner Kurfürstendamm bereits kurz nach der Grundsteinlegung von der STRABAG Real Estate an die RFR Holding verkauft (Fertigstellung voraussichtlich Anfang 2017).
• In den Top-Lagen kaufen in erster Linie Privatinvestoren, Family Offices und Pensionskassen. Hier steht die Kapitalsicherung im Vordergrund. Nebenlagen oder  Randlagen stehen hingegen für value-add-Investoren bzw. Kapitalanleger mit höheren Renditeanforderungen im Fokus. Das ist auch Folge der niedrigen Einstiegsrenditen im Core-Segement, die in Berlin bei vollvermieteten Geschäftshäusern in Bestlage derzeit bei rd. 4,4% und bei Büroimmobilien bei 4,8% liegen.

Ausblick 2015

Büromarkt
Die Aussichten des Berliner Büromarktes sind im Hinblick auf 2015 gut: „Die Büroflächennachfrage bleibt rege. Aufgrund der expansiven Flächennachfrage bei gleichzeitig geringer Neubautätigkeit kommt es weiter zur positiven Nettoabsorption. Dementsprech­end wird der Leerstand weiter sinken. Wermutstropfen für die Vermieter: Die den Flächenumsatz treibenden Unternehmen sind häufig jung und in der Expansionsphase. Das bedeutet allerdings kürzere Vertragslaufzeiten. Dementsprechend steigen trotz Abbau der Leerstände die Anforderungen an das Bestandsmanagement“, beschreibt Peter Starke die Perspektiven am Berliner Büroflächenmarkt und ergänzt: „Aus unserer Sicht werden die Mieten im Spitzensegment – vor dem Hintergrund des prognostizierten verhaltenen Wirtschaftswachstums 2015 – nur moderat steigen. Für einen deutlichen Anstieg der Spitzenmiete fehlt in den nächsten beiden Jahren der Expansionsdruck international agierender Unternehmen mit entsprechender Zahlungsbereitschaft in den Top-Bürolagen.“

Investmentmarkt
Im Investmentbereich sieht Starke bei den Spitzenrenditen kaum Spielraum hinsichtlich einer weiteren Renditekontraktion. Nach seiner Analyse wird es 2015 deshalb besonders spannend: „Abseits der etablierten Lagen gibt es Potentiale. Auch Projektentwicklungen werden in den nächsten Jahren wieder an Bedeutung gewinnen. Hier wirkt die Finanzierungsseite allerdings limitierend“, so Starke und weiter: „Zu berücksichtigen ist, dass in den letzten Jahren wenig spekulative Gewerbeflächen entwickelt wurden. Nach unseren Analysen fehlt es absehbar in zentralen Lagen an preiswerten modernen Flächen. Daher sehen wir 2015 im gewerblichen Segment ein gesteigertes Projektinteresse in Cityrandlagen. Das Preis-/Leistungsverhältnis ist hier günstiger als in zentralen Innenstadtlagen.“

Fazit: Für 2015 erwartet AENGEVELT ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen bei anhaltend hoher Nachfrage nach Berliner Investmentobjekten.

AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.

Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.

Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der jüngsten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: Die Quote derjenigen, die AENGEVELT auf jeden Fall bzw. evtl. wieder als Dienstleister beauftragen würden, erreicht den Spitzenwert von 99%.

Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement.

Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001:2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.

 

Artikel-Quelle:

news.immobilienscout24.de

Umnutzung: Zukunft für Leerstände in Städten

Leerstehende Parkhäuser, Büros oder Industrieflächen. In vielen Städten gibt es Gebäude, deren eigentliche Funktion nutzlos geworden ist. Kreative Umnutzung ist das Zauberwort.

Vielen sind sie ein Dorn im Auge. Ehemalige Parkhäuser und Industrieflächen, die ihren Nutzen verloren haben, werden oft als Schandflecken in den Städten Deutschlands gesehen. Dass man durch neue Konzepte, die Brachflächen erfolgreich umnutzen kann, zeigen viele Beispiele.

Anstelle die Gebäude nach jahrelangem Leerstand abzureißen, entwickeln Architekten und Städteplaner neue Ideen, die eine Umnutzung möglich machen. Ein gutes Beispiel hierfür ist ein Parkhaus in Münster. Allerdings ist es eines der wenigen Beispiele einer vielseitigen Umnutzung. Statt eines Parkhauses befindet sich in der Münsteraner Stubengasse nun eine Mischung aus Möbelgeschäft, hochwertigen Wohnungen, Büros und einem Fahrradparkhaus. Gerade Parkhäuser, die durch die Pleite der angeschlossenen Kaufhäuser nicht mehr genutzt werden, stehen in vielen Städten leer. Anstatt eine Gesamtnutzung als Parkhaus anzustreben, entstehen neue Mischkonzepte. Allerdings sind Anleger oft mehr an einer einheitlichen Nutzung interessiert. Auch andere Gebäude können durch eine Umnutzung neuen Glanz erhalten. Alte Scheunen, werden zu stilvollen Lofts. Andere zu Ferienhäusern. Sogar eine Autowerkstatt kann durch Umbaumaßnahmen zu einer gemütlichen Wohnung werden.

Ein weiteres Beispiel ist der LevoPark in Bad Segeberg in der Nähe von Hamburg. Das ehemalige Kasernengelände ist seit 2008 das Zuhause für über 50 Firmen. Ein Mix aus Existenzgründern und etablierten Unternehmen hat den Gebäuden, die mehrere Jahre leer standen, eine neue Funktion gegeben. Eine Schwierigkeit, die die Initiatoren am Anfang sahen und die sie vermeiden wollten, war, dass die neu angesiedelten Händler die Kaufkraft und aus der nahen Innenstadt zu verdrängen könnten. Deshalb wurde darauf geachtet, dass sich ergänzende Unternehmen und Dienstleister auf dem Gelände einmieten. Bei einer Umnutung müssen also immer verschiedene Aspekte beachtet werden. Anders als bei einem Neubau, werden die bestehenden Verhältnisse in das neue Konzept eingepasst.

 

Originalbeitrag:

news.immobilo.de/2014/12/03/

Miete soll auch zukünftig bezahlbar sein

So einigten sich kürzlich CDU/CSU und SPD. Der Gesetzesentwurf liegt vor – nun wird am 07.November 2014 verhandelt. Es geht um die „Mietpreisbremse“! Bisher gab es keine Reglementierung zur Höhe der Miete wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wird, dies soll sich ändern.

Was bewirkt die Mietpreisbremse?

Durch die Mietpreisbremse würde dem unkontrollierten Mietanstieg, gerade in „angespannten Wohnungsmärkten“ wie beispielsweise München, Stuttgart, Köln, Frankfurt und Hamburg ein Riegel vorgeschoben. Wo drastische Mieterhöhungen von 20, 30 oder 40 Prozent an der Tagesordnung waren, sind nunmehr nur noch 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel zulässig. Hat die Miete bereits vorher über diesem Satz gelegen, gilt ein Bestandsschutz.

Wer wird „ausgebremst“?

Eine Ergänzung im Mietrechts des BGB macht es möglich: Für die Wiedervermietung von Bestandwohnungen greift die 10 Prozent Regel, nicht aber für Neubauten die erstmalig ab dem 01.Oktober 2014 vermietet werden und Wohnungen die umfassend modernisiert worden sind. Hiermit sollen auch Investitionen in den Wohnungsmarkt weiterhin attraktiv bleiben.

Bis es soweit ist, gibt es noch einiges zu tun

Beispielsweise soll die Landesregierung bis zum 31. Dezember 2020 die Gebiete, in denen die Begrenzung gilt, definieren. Gleichzeitig ist ebenfalls noch unklar, wie die Kriterien einer „umfangreichen Modernisierung“ aussehen. Derzeit geht man davon aus, dass die Modernisierungsarbeiten mindestens ein Drittel des Neubaus in der selben Lage betragen müssten.

Weitere Entlastungen für Mieter

Insgesamt sollen mehr als 850 Millionen Euro jährlich durch Mietpreisbremse und das „Bestellerprinzip“ eingespart werden – nämlich an der Maklercourtage! Vorgesehen sind Änderungen in der Beauftragung eines Maklers und Wohnungsvermittlung. Wurde üblicherweise die Maklercourtage vom neuen Mieter getragen, soll nun der Eigentümer die Kosten tragen. Es gilt das Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt!“

Gleichwohl wird befürchtet, dass Eigentümer vor der bevorstehenden Gesetzesänderung die Mieten erhöhen um die Maklerkosten zu kompensieren.

Ab wann werden die Änderungen gültig?

Das Inkrafttreten der neuen Gesetze ist für die erste Jahreshälfte 2015 geplant. Allerdings sind diese erst wirksam, sobald durch die Länder die entsprechenden Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf ausgewiesen wurden.

Eine Klage gegen die Neuregelungen durch Eigentümerverbände ist wahrscheinlich. Dem Gesetz werden massive Eingriffe in das Eigentumsrecht vorgeworfen.

 

Homepage besuchen:

www.immobild.de/mietpreisbremse/5387

Barrierefreies Wohnen

Lange Suchen gehören für Rollstuhlfahrer dazu. Barrierefreie und bezahlbare Wohnungen sind nur schwer zu finden. Wohnungsämter und größere Wohnungsbaugesellschaften sind erste Ansprechpartner.

Wenn eine Wohnung besondere Voraussetzungen erfüllen muss, kann das die Suche erschweren. Gerade behindertengerechte und barrierefreie Wohnungen sind nicht leicht zu finden. Oft erstreckt sich die Suche über einen längeren Zeitraum, manchmal sogar Jahre. Barrierefreiheit heißt zudem nicht zwangsläufig, dass die Immobilien auch für Rollstuhlfahrer geeignet sind. Es geht bei dem Begriff primär um den uneingeschränkten und vollständig freien Zugang für Jedermann und deshalb vor allem für bewegungseingeschränkte Menschen. Rollstuhlfahrer haben es besonders schwer bei der Wohnungssuche. Da der Bedarf durch die alternde Gesellschaft immer weiter steigt, besteht jedoch Hoffnung. Immer mehr Bauträger achten auf Barrierefreiheit ihrer Neubauten.

Finanzielle Probleme

Bewegungseingeschränkte Personen oder auch Rentner, also diejenigen, für die barrierefreie Wohnungen gedacht sind, verfügen oft nur über ein geringes Einkommen. Da zur Barrierefreiheit aber zum Beispiel ein behindertengerechtes Badezimmer und andere bauliche Besonderheiten gehören, sind die Baukosten meistens höher als bei den „normalen“ Immobilien. Das schlägt sich natürlich auf den Mietpreis nieder. Außerdem sind solche Wohnungen, den Ansprüchen entsprechend, großzügiger geschnitten. Ein Faktor, der sich ebenfalls auf die Miete niederschlägt. Wer Leistungsempfänger beim Jobcenter oder Sozialamt ist, sollte deshalb zunächst mit der jeweiligen Stelle Rücksprache halten, bevor die Wohnung angemietet wird.

Neben der Suche nach einer neuen Wohnung, ist es natürlich auch möglich, das jetzige Zuhause barrierefrei zu gestalten. Dazu gehören ein behindertengerechtes Badezimmer, breite Türzagen, eine Rampe vor der Haustür und eventuell ein Aufzug, sowie spezielle Möbel. Wenn eine Wohnraumanpassung wegen zu hoher Umbaukosten oder des Vermieters nicht möglich ist, muss nach einer passenden Immobilie gesucht werden.

Rollstuhlbenutzer-Wohnung mit Wohnberechtigungsschein

Anspruch auf eine Rollstuhlbenutzer-Wohnung haben meist nur Personen mit Wohnberechtigungsschein (WBS). Dieser kann üblicherweise beim Wohnungsamt des zuständigen Bezirkes beantragt werden. Wer keinen WBS hat, kann sich an größere Wohnungsbaugesellschaften wenden. Sie haben oft barrierefreie Wohnungen im Angebot, ohne diese als solche auszuweisen. Fragen lohnt sich also.

 

URL der Quelle:

news.immobilo.de/2014/10/22/

Mieten und Kaufpreise – Dortmund und Berlin – Auch in diesen Städten tobt der Immobilienwahnsinn

In Deutschland zieht es immer mehr Menschen in die Metropolen. Das lässt die Preise für Wohneigentum rasant in die Höhe schießen. Im Bundesdurchschnitt steigen die Immobilienpreise hingegen langsamer, die Mieten nach einer Analyse teilweise gar nicht mehr.

Hypotheken sind günstig wie nie, alternative Geldanlagen rar: Auch deshalb klettern die Kaufpreise für Wohneigentum in Deutschland munter weiter. Das gilt vor allem für Großstädte, die immer mehr Menschen anziehen.  

Insgesamt lasse die Dynamik beim Preisanstieg bei Wohneigentum aber nach, betonte der Immobilienverband IVD am Donnerstag bei der Vorlage des neuesten Wohn-Preisspiegels in Frankfurt. Für eine bestehende Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert würden derzeit 1082 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Das sind 4,5 Prozent mehr als im Vorjahr, nachdem die Preise 2013 noch um 5,3 Prozent gestiegen seien.  

„Damit liegt das durchschnittliche Preisniveau für Eigentumswohnungenimmer noch zehn Prozent niedriger als vor 20 Jahren“, sagte IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. Denn nach dem Immobilienboom der 1990er Jahre seien die Preise für Wohneigentum lange Zeit überproportional zurückgegangen. Erst seit 2010 sei ein Aufholprozess zu beobachten.

Preise in Metropolen

Allerdings verteuern sich Eigentumswohnungen in Großstädten deutlich schneller als im Bundesschnitt – und schneller als im Vorjahr. So koste der Quadratmeter in Städten mit mindestens 500 000 Einwohnern im Schnitt 1689 Euro und damit 9,3 Prozent mehr als vor einem Jahr: Der Vorjahresanstieg lag bei 7,8 Prozent. „Immer mehr Menschen wollen sich mit dem Kauf der eigenen vier Wände von der Entwicklung der Mieten unabhängig machen und nutzen das derzeit niedrige Zinsniveau zum Wohnungskauf. Damit tragen sie zur Aufwärtsbewegung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen bei“, sagte Schick. 

Surftipp:

IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling begründet die Entwicklung zudem mit der wachsenden Bevölkerungszahl in den Metropolen: „Der Wohnungsneubau kann damit nicht mithalten – auch wenn das Neubauvolumen in den vergangenen Jahren zugenommen hat.“  

Größter Anstieg in München, Hamburg und Berlin

So stiegen die Preise mit 14,29 Prozent in München erneut besonders kräftig: Nach den IVD-Angaben müssen Käufer dort derzeit 3600 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung mittleren Wohnwerts bezahlen. Mit großem Abstand auf Platz zwei folgt Stuttgart (2245 Euro, +9,87 Prozent) vor Hamburg (2100 Euro, +10,53 Prozent). Deutlich günstiger bleibt Berlin mit 1750 Euro pro Quadratmeter – allerdings ist die Entwicklung dort rasant (+ 12,9 Prozent). „Die Preise werden weiter steigen, aber sie schießen nicht in die Höhe“, prognostiziert Schick. In einigen Metropolen seien zweistelligen Plusraten allerdings weiterhin möglich. 

 

Hingegen hat sich die Mietentwicklung in Deutschland nach der Analyse spürbar verlangsamt. Im Durchschnitt koste eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert – die nach 1949 entstand – derzeit 5,78 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Das seien 2,1 Prozent mehr als im Vorjahr, erklärte IVD. Im vergangenen Jahr hatte der Preisanstieg noch bei über drei Prozent gelegen. In vielen Großstädten wie Düsseldorf, Frankfurt und Dresdensowie Bonn und Wiesbaden seien die Mieten gar nicht gestiegen.
 
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Tipps für die Wohnungssuche – Diese neun Fragen müssen Sie bei der Wohnungsbesichtigung unbedingt stellen

Auch wenn die Wohnung noch so schwer zu finden war und eigentlich perfekt passen würde, sollten Sie nicht sofort zusagen. Stellen Sie erst dem Makler oder Vermieter diese Fragen – und entscheiden Sie dann, ob Sie die Wohnung wirklich noch haben wollen.

1. Welche Wohnungsgröße steht im Mietvertrag?

Die Angaben zur Wohnungsgröße in Annoncen sind nicht bindend. Entscheidend ist die Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Und selbst diese Zahl muss nicht stimmen. Abweichungen von bis zu zehn Prozent von der tatsächlichen Größe sind erlaubt. Eigentlich müssten Sie die Wohnung also noch einmal selber nachmessen – aber das ist natürlich beim ersten Besichtigungstermin, wenn vielleicht noch andere Interessenten durch die Räume laufen, schwierig.

2. Wie hoch ist die ortsübliche Miete?

Auch wenn die Wohnung im ersten Augenblick günstig erscheint: Schnell kann es damit vorbei sein. Liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Eigentümer sie nach einem Jahr auf das übliche Niveau anheben – allerdings nicht um mehr als 20 Prozent pro Erhöhung. In einigen Ballungsräumen liegt die Grenze bei 15 Prozent.

3. Auf welcher Basis wurden die Nebenkosten berechnet?

Die Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Wasser machen inzwischen einen erheblichen Teil der Miete aus. Vor dem Bezug der neuen Wohnung sollten sich Mieter daher erkundigen, auf welcher Basis die Nebenkosten geschätzt wurden. Wurden sie einfach nur vom Vormieter übernommen? Sind die Nebenkosten zu knapp kalkuliert, drohen hohe Nachzahlungen.

4. Kann ich den Energieausweis sehen?

Seit Mai 2014 braucht jedes Haus einen Energieausweis. Er gibt Auskunft darüber, wie gut das Haus gedämmt ist. So erhalten Sie einen Eindruck davon, welche Heizkosten auf Sie zukommen. Zur Orientierung gilt: Die Skala reicht von A+ bis H, ein Wohngebäude mit einem durchschnittlichen Verbrauch liegt in Klasse E. 

5. Sind Haustiere erlaubt?

Grundsätzlich dürfen Eigentümer zwar Haustiere nicht verbieten. Dennoch ist die Zustimmung nötig, wenn Sie Hund oder Katze mitbringen wollen. Wenn Sie vorher fragen, erspart Sie sich Ärger und böse Überraschungen.

6. Darf ich den Garten nutzen?

Wenn zu der Wohnung ein Garten gehört, sollten Sie nicht einfach davon ausgehen, ihn auch nutzen zu dürfen. Besser diesen Punkt klären, bevor es nach dem Einzug eine Enttäuschung gibt.

7. Was sagt der Mietvertrag zu Mieterhöhungen?

Manchmal ist die Miete an einen Index gekoppelt. Sie steigt dann zum Beispiel im Gleichklang mit der Inflationsrate. Auch Staffelmieten gibt es. Hier wird bereits bei Vertragsabschluss vereinbart, wann und in welchem Umfang die Miete steigt.

8. Muss ich Schnee schippen oder das Treppenhaus putzen?

Im Winter früh aufstehen, um den Gehweg zu räumen? Am Wochenende das Treppenhaus säubern? Nicht jeder möchte das. Daher vorher klären, ob es einen Winterdienst, Hausmeister oder eine Putzkraft gibt.

9. Darf ich mir noch den Keller anschauen?

Mit einem Gang in den Keller gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie dort wirklich Sachen unterstellen können und es kein feuchtes Loch ist. Ähnlich wie beim Garten ist wichtig, dass klare Vereinbarungen für die Nutzung getroffen werden. Das gleiche gilt – so vorhanden – auch für den Dachboden.

 

Adresse der Quelle:

http://www.focus.de/immobilien/

Tipps für die erste eigene Wohnung

Endlich hat man es geschafft: Die erste eigene Wohnung! Doch bevor man in seine eigenen vier Wände zieht, sollte man sich gut informieren und einige Tipps berücksichtigen:

Bewerberfragebogen

Ein solcher Bogen ist heutzutage die Regel! Hier müssen für den Wohnungseigentümer einige  persönliche Angaben vom potenziellen neuen Mieter gemacht werden. All diejenigen, die sich weigern einen Bewerberfragebogen auszufüllen, haben schlechte Karten, die Wohnung zu bekommen.

Allerdings muss man nur insoweit Auskunft geben, wie der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Dazu zählen beispielsweise auch die monatlichen Einkünfte oder auch die generelle Bonität.

Mietkaution

Ebenfalls die Regel ist eine Mietkaution. Sie umfasst maximal drei Monats-Kaltmieten, die man in drei gleichen Monatsraten zahlen muss. Allerdings ist darauf zu achten, dass man bei einer Kaution immer die dazugehörige Quittung vom Vermieter erhält!

Zudem sollte man die Quittung und den Bankbeleg zusammen mit dem Mietvertrag gut aufheben. Wenn es nach dem Auszug nichts zu beanstanden gibt und keine weiteren Beträge offen sind, dann muss der Wohnungseigentümer die Kaution plus Zinsen spätestens nach sechs Monaten wieder zurückzahlen.

Ruhezeiten

Oft gibt es Probleme mit Lärm und Lautstärke in einem Wohnhaus. Dabei sollte beachtet werden, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Ruhezeiten eingehalten werden müssen. Sie liegen meist zwischen 13 – 15 und zwischen 22 – 6 Uhr! Renovierungen sollten daher so organisiert sein, dass die geräuschvollen Arbeiten vor 20 Uhr erledigt sind.

Umbauarbeiten

Wenn der Mieter die Wände seiner Wohnung streichen oder Teppich verlegen möchte, dann ist das sein gutes Recht. Er kann frei entscheiden, mit welcher Farbe er die Wände streichen möchte und welcher Boden in seine Wohnung soll.

Bei baulichen Veränderungen braucht er allerdings die Zustimmung des Vermieters.
Umbauten sollte man sich daher vorab schriftlich genehmigen lassen. Andernfalls kann der Wohnungseigentümer verlangen, dass nach dem Auszug der ursprüngliche Zustand der Wohnung wieder hergestellt werden muss. Die Kosten liegen dann aber auf Seiten des Mieters.

Haustiere
Jeder Mieter darf Kleintiere wie Hamster oder Wellensittiche halten. Das ist gar kein Problem. Doch für alle anderen Tiere gelten die Regelungen im Mietvertrag. Besonders bei Hunden muss der Mieter vorher eine Absprache mit dem Vermieter treffen. Denn permanentes, lautes Hundegebell kann zu Beschwerden oder gar Anzeigen führen.

Staffelmiete

Diese Art der Mietregelung legt von vornherein fest, dass sich die Miete regelmäßig erhöht. Nach einem Jahr ist eine solche Anhebung erstmals möglich, allerdings nur beschränkt: So darf die erhöhte Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Im Vertrag müssen zudem die zukünftigen Monatsmieten oder der Steigerungsbetrag geregelt sein.

 

Die Homepage besuchen:

http://news.immobilo.de

Aufatmen für alle Weltenbummler – Untervermietung darf nicht verweigert werden

Ist es möglich eine Mietwohnung während eines längeren Auslandsaufenthaltes unterzuvermieten? Ja, urteilt jetzt der Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Denn die im Job geforderte Flexibilität dürfe nicht zu Lasten der Mieter fallen.

Im Beruf wird immer mehr räumliche Flexibilität erwartet. Studierende können und sollen während des Studiums ein Auslandssemester absolvieren und auch im Job sind längere Auslandsaufenthalte oft an der Tagesordnung. Doch was passiert mit der Wohnung, während man Außerlandes weilt?

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH) hat nun im Falle eines Ehepaars aus Hamburg geurteilt. Während eines auf vier Jahre befristeten Auslandaufenthalts wollte dieses seine Wohnung in Hamburg teilweise untervermieten, um später wieder dahin zurückkehren zu können. Einen Raum behielten sie als Lagerraum für ihre Möbel und als eventuelle Übernachtungsmöglichkeit. Ihr Vermieter wollte die Untervermietung der Wohnung allerdings nicht erlauben, mit der Begründung, die Familie würde sich gar nicht mehr in der Wohnung aufhalten.

Recht auf teilweise Untervermietung darf nicht verwehrt werden

Nach Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf eine Mietwohnung teilweise untervermietet werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat „einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauche zu überlassen“. Der BGH erklärte zum aktuellen Fall, dass die Voraussetzungen des Paragrafen 553 erfüllt seien, sobald ein Zimmer einer größeren Wohnung zur Nutzung durch die eigentlichen Mieter vorgesehen sei. Deshalb hätte der Vermieter im vorliegenden Fall die Untervermietung nicht verwehren dürfen. Den Mietern wurde deshalb vom Gericht ein Schadensersatz in Höhe der für den Zeitraum angefallen Mietkosten zugesprochen.

Der Anwalt des Paares betonte noch einmal, dass das Ehepaar die Wohnung nur für den Zeitraum des Auslandsaufenthaltes aufgeben wollte, um danach wieder seinen Lebensmittelpunkt dahin zurückverlegen zu können. Auch der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil und befand es für „gerecht und praxistauglich“, so FR Online.

Mietern darf demnach eine teilweise Untervermietung ihrer Wohnung nicht verweigert werden, sonst haben sie einen Anspruch auf Schadensersatz. Die Vollständige Untervermietung hingegen ist in Paragraf 540 geregelt. Bei Verweigerung hat der Mieter hier nur das Recht auf eine außerordentliche Kündigung.

 

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Auslagern statt ausmisten – Mehr Platz im Keller: Das taugen Lagerabteile

Die Wohnung ist zu klein, der Keller zu voll und auch auf dem Dachboden stapelt sich bereits einiges: Für viele ist der letzte Ausweg, ein Lagerabteil zu mieten. Vor allem in Großstädten sind sie zu finden, denn dort ist der Wohnraum oft besonders knapp.

Markt ist unübersichtlich

In den USA gibt es den Trend zum „Selbsteinlagern“ bereits seit 60 Jahren. In Deutschland boomt der Markt noch nicht ganz so lange. Und er ist vor allem eins: unübersichtlich. Denn viele Anbieter veröffentlichen ihre Preise nicht auf ihrer Website. Interessierte müssen am schlimmsten Fall also jeden Anbieter persönlich anfragen. Dabei sind selbst die Preise beim gleichen Unternehmen von Stadt zu Stadt unterschiedlich.

Die „Stiftung Warentest“ hat die Mietlager genauer unter die Lupe genommen. Das Fazit: Kunden sollten sich gut überlegen, welche Gegenstände sie auslagern wollen, denn die Mietlager sind nicht billig. In Berlin beispielsweise können für einen Quadratmeter bis zu 40 Euro fällig werden.

Vorsicht bei Billig-Anbietern

Vergleichen lohnt sich auch bei den Leistungen, die im Angebot enthalten sind. Wer möchte schon seine Kisten mühsam zum Lagerabteil schleppen, weil das Lagerhaus keinen Aufzug hat? Solche bösen Überraschungen erlebt man oft bei Anbietern, die mit besonders niedrigen Preisen locken.

Ratsam ist es daher, seine Sachen bei einem Anbieter einzulagern, der Mitglied beim Branchenverband deutscher Selfstorage ist. Denn dieser schreibt seinen derzeit 22 Mitgliedern feste Qualitätsrichtlinien.

In den Lagerhäusern dieser Unternehmen muss es beispielsweise ein Diebstahlmeldesystem und Rauchmelder geben. Viele Eingänge werden deshalb per Video und nachts zusätzlich von Sicherheitsfirmen überwacht. Kunden können sich zudem sicher sein, dass die Lagerräume trocken und sauber sind.

Zusatzversicherungen ratsam

Für spezielle Bedürfnisse gibt es sogar Anbieter, die die klimatischen Bedingungen ihrer Abteile regulieren können. So kann auch der Weinliebhaber seine Flaschen sicher lagern.

Vor allem bei Wertgegenständen ist dann sinnvoll, eine Zusatzversicherung beim jeweiligen Storage-Unternehmen abzuschließen. Denn: Eingelagertes ist nicht automatisch gegen Diebstahl oder Wasserschäden versichert und auch die eigene Hausratversicherung greift in diesem Fall häufig nicht.

Die „Stiftung Warentest“ empfiehlt daher, vorab mit der Hausratversicherung zu klären, ob Schäden außerhalb der eigenen Wohnung mitversichert sind. Außerdem sollte man die verschieden Lageranbieter vorher vergleichen, beispielsweise unter storagespot.de oder lager-vergleich.com.

Mietlager oft nur in Großstädten

Im deutschsprachigen Raum ist das Unternehmen Myplace mit rund 25.000 Kunden und 35.000 Lagerabteilen der größte Anbieter für Mietlager. 23 Standorte hat der Marktführer bereits in Deutschland. Jährlich komme etwa ein neuer hinzu, sagt der geschäftsführender Gesellschafter von MyPlace-Selfstorage, Martin Gehardus. Der Markt wachse zwar langsam aber stetig.

Andere große Anbieter sind Lagerbox mit 14 Standorten, Shurgard mit 11 Filialen, Secur und Pickens mit neun beziehungsweise sechs Lagerhäusern. Der Nachteil für alle, die nicht in einer Metropol-Region wohnen: Die Lagerhäuser gibt es meist nur in Großstädten.

Europäischer Markt wächst

Viele weitere Standorte dürfte es aber bald geben, denn der europäische Markt birgt noch großes Potenzial. In Europa liegt die Bewirtschaftungsdichte nämlich erst bei rund 1,5 Prozent des US-Marktvolumens.

Wenn also demnächst der Platz in der eigenen Wohnung nicht mehr ausreicht, lohnt es sich auf jeden Fall, ein Angebot bei den Mietlager-Anbietern einzuholen.

Ursprünglich veröffentlicht:

http://www.focus.de/

Wahnsinniger Boom – Hier kostet ein Parkplatz eine Million Dollar

Only in New York: Parkplätze für jeweils eine Million Dollar in SoHo sind das neueste Symbol für den Größenwahn an Manhattans Immobilienmarkt. Ein paar Quadratmeter Tiefgarage, viermal so teuer wie das durchschnittliche Eigenheim im Land. Die Metropole am Hudson macht dem Motto des Bundesstaats New York mal wieder alle Ehre: „Excelsior“ – höher hinaus. Wie lange kann das gut gehen? 

Manhattans Wohnungsmarkt ist eine schillernde Zurschaustellung des Exzesses: Das ehemalige Apartment des verstorbenen Tenors Luciano Pavarotti am Central Park ist mit 13,7 Millionen Dollar noch relativ günstig, ebenso die Dreizimmer-Wohnung von Hollywood-Star Kirsten Dunst. Wer wirklich Aufsehen erregen will, kauft für 118,5 Millionen Dollar ein Penthouse am Battery Park mit Blick auf die Freiheitsstatue.  

13 Prozent Preisanstieg in 90 Tagen

Der Boom nimmt immer krassere Formen an: Alleine in den letzten 90 Tagen sind die Preise für Eigentumswohnungen in Manhattan um 13 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich lag das Plus im August bei rund fünf Prozent. „Macht euch bereit für das Platzen der Immobilienblase“, warnt Todd Schoenberger vom Vermögensverwalter J. Streicher Asset Management. „Alarmstufe rot“ rief das „New York Business Journal“ bereits im Juli aus.

 

Doch auch wenn die Preise viel stärker anziehen als die Einkommen – die Nachfrage will einfach nicht abreißen. Sehr viel Kundschaft komme aus dem Ausland, sagt der aus der TV-Serie „Million Dollar Listing New York“ bekannte Makler Ryan Serhant. „Wir können an die ganze Welt verkaufen.“ Internationale Investoren haben ihr Engagement in den USA zuletzt kräftig ausgebaut. Luxusobjekte in New York sind besonders begehrt.

Chinesen stehen Schlange

Vor allem Chinesen stehen Schlange. Sie machen inzwischen fast ein Viertel der ausländischen Käufer am US-Markt aus. Eileen Hsu, die Englisch und Mandarin spricht, hat sich auf superreiche chinesische Eltern spezialisiert, die ihre studierenden Kinder in New York unterbringen wollen. Das Konzept hat sie und ihr Team schon vier Mal zu Mitarbeitern des Jahres der größten New Yorker Makler-Firma Douglas Elliman gemacht.  

Ein Ende des Ansturms aus Asien scheint nicht in Sicht. Luxus-Apartments sind beispielsweise in Hongkong noch teurer als in New York. Auch sonst gibt es laut Experten gute Gründe, die Warnungen vor einem Immobilien-Crash im Big Apple für übertrieben halten. „Es wird nicht billiger werden“, sagt Jarod Randolph, Chef und Gründer der JGR Property Group. Der Markt hat in der Tat Eigenheiten, die gegen einen Infarkt sprechen.  

So unterscheidet sich die Finanzierungsstruktur deutlich von anderen Regionen – etwa die Hälfte der Deals werden „all cash“ abgewickelt. Da das Geld locker sitzt, können sich viele Käufer die langwierigen Verhandlungen mit Banken und Hypothekenfirmen sparen. Die Verschuldungsquoten sind gering. New York ist laut Experte Randolph einer der am wenigsten mit Fremdkapital gehebelten US-Märkte. 

Einer der stabilsten Märkte  

Dadurch wird eine Kreditpyramide verhindert, die schlagartig zusammenfallen kann, wenn der Preistrend dreht. Ein weiterer Stabilisator ist, dass sich mehr als 70 Prozent der Apartments in Manhattan im Besitz sogenannter Co-ops befinden. Diese Eigentümergesellschaften stellen in der Regel sehr hohe finanzielle Ansprüche an Investoren. 

Tatsächlich ist ausgerechnet der Markt, der als Inbegriff aller Immobilien-Exzesse gilt, einer der stabilsten weltweit. Selbst 2007, als die Hauspreisblase platzte, kam Manhattan vergleichsweise glimpflich davon. Seit fast zehn Jahren schwanken die Preise in relativ engen Bandbreiten – wenngleich auf hohem Niveau. Der Wahnsinn ist gewissermaßen Dauerzustand, wie so vieles in dieser Stadt.

 

Von:

www.focus.de/immobilien/kaufen/wahnsinniger-boom-hier-kostet-ein-parkplatz-eine-million-dollar_id_4141950.html

Anspruch auf Schadenersatz – Kündigung bei Eigenbedarf: So wehren sich Mieter gegen der Rauswurf

Die eigene Wohnung stellt für Menschen in der Regel den Lebensmittelpunkt dar. Insbesondere wenn sie schon seit Jahrzehnte darin wohnen.  Kündigt der Vermieter dann wegen Eigenbedarfs, ist das für viele ein Schock. Und diese Form der Kündigung nehme zu, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des deutschen Mieterbundes.

„Je mehr Gerichte diesen Kündigungsweg ausweiten, desto leichter fällt es Investoren, Mieter aus ihrer Wohnung rauszuwerfen“, sagt Ropertz dem Verbrauchermagazin „Finanztest“ in dessen aktueller Ausgabe. Bisher sei es nicht selbstverständlich gewesen, dass Gerichte Mieter aus Wohnungen reißen, obwohl der Eigentümer diese nur teilweise nutzen will, heißt es in dem Bericht.

Das änderte sich mit einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Demnach dürfen Vermieter Mietern kündigen, auch wenn die Wohnung nicht ihr Lebensmittelpunkt werden soll (Az. 1 BvR 2851/13).

 

Der Mieterbund sei besorgt, weil Vermieter Eigenbedarf leicht vortäuschen können, schreibt „Finanztest“. Beispiel: Ein Paar gibt vor, sich zu trennen und ein Partner will in die Wohnung ziehen. Sobald der Mieter draußen ist, versöhnen sich beide wieder und die Wohnung wird teurer neu vermietet. Fliegt die Täuschung auf, kann der Mieter jedoch Schadenersatz verlangen. 

 

Tricks können für Vermieter teuer werden

Recht auf Rückkehr: Ist ein Mieter ausgezogen, obwohl die Kündigung nicht rechtens war, darf er in die Wohnung zurückkehren (BGH, Az. 307 S 72/08). Geht das nicht, muss der Vermieter Schadenersatz zahlen. Das gilt auch, wenn der Mieter einen Aufhebungsvertrag unterschrieben hat, weil er glaubt, dass die Kündigung rechtens sei (BGH, Az. VIII ZR 231/07).

 

Recht auf Geld: Mieter erhalten die Umzugkosten ebenso wie die Mehrkosten, wenn die neue Wohnung teurer ist. Die Mietdifferenz bekommen sie bis zu dem Tag, zu dem der Vermieter eine berechtigte Kündigung hätte aussprechen können – etwa wegen Eigenbedarfs. Das können Jahre sein. Gerichte sehen drei Jahre als Grenze. In Einzelfällen sind auch fünf Jahre möglich (LG Wuppertal, Az. 16 S 80/97). Mögliche Mieterhöhungen für die alte Wohnung sind einzurechnen. Hinzu kommen unter anderem Kosten für die Wohnungssuche, die Doppelbelastung durch die Miete der alten und der neuen Wohnung sowie Kosten für den Einzugsanstrich der neuen Wohung.

Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in Deutschland ein brisantes Thema. Schließlich wohnt die Hälfte der Deutschen zur Miete. Zwei Drittel oder 15 Millionen der Wohnungen seien privat vermietet, schreibt „Finanztest“. Die rasant gestiegenen Mieten und Immobilienpreise machen es immer lukrativer, Altmieter loszuwerden.

 

Jedes Jahr würden bis zu 12.000 Fälle vor Gericht landen, schätzt der Mieterbund. Als Kündigungsgrund kommt für Vermieter praktisch nur Eigenbedarf infrage. Andere Wege sind verbaut, solange sich der Mieter vertragsgemäß verhält – er also pünktlich zahlt und sich an die Hausordnung hält. In seltenen Fällen ist die Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen eine Möglichkeit.

 

Originalbeitrag:

http://www.focus.de/immobilien

Wohnungsknappheit in Berlin – ein Dauerbrenner

In Berlin, aber auch in den anderen Großstädten in Deutschland hat sich Immobilienmarkt in den letzten 10 Jahren entscheidend verändert. Gut, München war und ist schon immer ein Hochpreisgebiet für Miete und Kauf, aber auch da erhöht sich der Druck weiterhin. Eine besondere Komponente, die bezahlbaren Wohnraum eher verknappt, ist der Trend, eine Immobilie in eine Ferienwohnung zu verwandeln. Gerade in Berlin oder Hamburg, wo der Tourismus boomt, ist das eine lukrative Vermarktungsmöglichkeit. Da sich der Wohnungsmarkt in Berlin ohnehin in den letzten Jahren stark verteuert hat, sowohl bei Mietobjekten als auch bei Kaufobjekten, wird nun von den Behörden gegengesteuert. Aufgrund des Regierungssitzes und der vermehrten Ansiedlung von Firmen und Dienstleistern hat sich die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt erheblich verändert. War es noch vor 10, 15 Jahren kein Problem, eine günstige Wohnung in einer guten bis sehr guten Lage zu bekommen, muss man mit einem niedrigen Einkommen heutzutage wesentlich schlechtere Lagen in Kauf nehmen.

 

In Berlin muss mittlerweile jede Wohnung, die als Ferienwohnung vermarktet wird, angemeldet sein und die Genehmigung für diese Art von Vermietung kann jederzeit entzogen werden. Neue Ferienwohnungen werden nicht mehr genehmigt. Und es soll sogar soweit kommen, dass Ferienwohnungen ganz verboten werden sollen. Diese Masse an Ferienwohnungen hat nicht nur den Nachteil, dass dadurch Wohnraum knapper wird, sondern es gibt noch andere unangenehme Begleitumstände. Mieter von Ferienwohnungen sind oft nicht besonders rücksichtsvoll, sie müssen auch keinen Wert auf gute Nachbarschaft legen, da sie ja nach ein paar Tagen wieder abreisen. Gerade auf junge Leute übt Berlin einen großen Reiz aus, immerhin gilt Berlin als Party-Hauptstadt Europas. Und so kommt es immer vor, dass junge Berlin-Besucher nach einer durchzechten Nacht in der Ferienwohnung einfach weiter feiern und die anderen Mieter, die früh aufstehen müssen, massiv stören. Da kann es schnell mit der Begeisterung der Berliner für das Interesse an ihrer Stadt vorbei sein.

 

Trotz alledem ist Berlin weiterhin ein interessanter Immobilienmarkt. Wer über den Kauf einer Eigentumswohnung nachdenkt, sollte das Berliner Pflaster nicht übergehen. In Berlin Mitte kommen schon einige Objekte an Münchener Preise heran. Und es sieht nicht so aus, dass sich das in den Jahren ändern wird. Mehrere Faktoren sprechen für diese Prognose. zum Einen ist der Regierungssitz ein Garant für hohes Interesse an Immobilien in der Hauptstadt, zum Anderen werden viel zu wenig Wohnungen neu gebaut, um sich dem Wachstum anpassen zu können. Also, wie sagt man so schön? Berlin ist immer eine Reise wert, auch zur Orientierung auf dem hiesigen Immobilienmarkt.